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サラリーマン、公務員など給与所得者が不動産投資を会社にばれないように行う方法

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このようなご相談を受けました。

上司に、君は収入がたくさんあるようだが・・・といわれました。
どうやら人事部から通報があったようです。収益不動産を個人名義で保有しており、昨年の年間受け取り賃料は2千万円ほどでした。ちなみに給与所得は600万円ほどの、不動産投資をする大家としては普通の所得だと思います。個人事業主として大家さん業をしており、5棟10室基準を満たしており不動産事業収入として所得税の給与とは別枠で税務申告していたのでばれないと思っていました。1年遅れで地方税課税額がずれるのでそのへんで人事部が気づいたようです。もちろん会社の同僚にも不動産投資のことは一切言っていませんでしたので会社にはばれないと思っていました。まさか1年遅れの地方税額から人事部に違和感をもたれることは想定外でした。

筆者もかつて東証一部上場企業勤務のサラリーマンでしたので、不動産投資を始める前はいろいろ思い悩みました。

この質問者の方と同じ悩みもありました。15年ほど前ですが私なりの方法で乗り越えたので、実体験に基づくアドバイスをいたします。

今でも有効な方法が書かれています。15年ほど前よりもずいぶんと取り組みやすくなっています。

ちなみに、数年前、ここにある方法論を公務員の友人にも伝授しましたが、彼もこつこつ不動産投資を続けています。ご参考になると良いのですが。
では解説を始めます。

不動産投資を始めると賃料収入が入ってきます。儲かりだすと課税額が増えます。
よくある話なのですが、事前の対策と、事前に対策せずに始めてしまった場合の事後の対応方法があります。

対策を施さずに始めてしまった場合

本業に支障があると会社側に思われてしまうのが一番よくありません。なぜなら、多くの会社には兼業禁止規定や副業禁止規定などの、本業である会社員としての業務に専念するべしという主旨の条項があるためです。

事前の対策を施さずに個人保有で物件を持ってしまうと、こういうことが起こります。対応方法としては主に以下の2つがあります。ポイントは、「しれっと」自然に答えて上司及び人事部の方にああそうなの、と思ってもらうことです。

対応1:とりあえず「投資として行っており、運営は業者に完全に委託している」と説明する。

最近は収益不動産投資を行っている個人が増えてまいりましたので、物件数があまり増えすぎなければこれであっさりOKという場合が少なくありません。本業には支障が無いような仕組みを構築しており、自分には管理業者から報告だけが来るという言い方をして雇用主が不安に思わないよう配慮したうえで発言することが大切です。

対応2:とりあえず、「家業として実家の個人事業として不動産賃貸業(大家業)をやっており、家業なので自分も名義を貸している。」または、「不動産賃貸業は親から受け継いだものである。」と説明する。

これもよくある話です。筆者は大都市圏の銀行に勤務しておりましたが、親や祖父母が代々土地持ちで賃貸物件を保有しているケースが少なくなく、違和感をもたれることはありませんでした。

ご自身の実家の家業で違和感ある場合は、配偶者の方のご実家で、例えば義父が携わっており長期的観点から(ご存命の場合)生前贈与で資金をもらったので購入したといってみることができます。
うそはいけませんのでこれに該当しない場合は、義父から(ビジネスマンとしての生き方考え方を)受け継いだといいます。()のところは発言しないところがポイント。

対応1、2でとりあえずその場はしのげると思います。
といいますのも、サラリーマンで実家が不動産を保有している事例は思いのほか多く、いちいち副業と名指しして処分していると管理職、経営層まで処分対象になりかねないのです。そういう背景から不動産賃貸業に関しては大目に見られているというのが実態です。

ただ、以後も継続して物件数を増やしていくと収入が増え、1年遅れで地方税額に反映されますので給与所得のみの場合との差が目立つようになります。

したがって対応1,2でその場を収めたあと、お勧めなのが以下の対応3,4です。

事前の、そして究極の対策

対応3:不動産管理会社の設立をし、個人保有物件は不動産管理会社に一棟貸しして個人所得の圧縮を図る。

まず、あなたの名義で1社、不動産管理会社(X社)を設立します。
資本金は小額でかまいません。設立後、あなた個人とX社の間で賃貸借契約書を締結し、あなた名義の不動産をX社に1棟貸しします。X社が一般向けに賃貸を行います。X社とあなたの間で賃貸借契約を結び、X社が物件管理を行うように契約書上しておきます。

これにより受け取り賃料総額の10~15%程度(地域と契約スキームによる)をX社に残してあなたの手元に賃料が入るようになります。

不動産賃貸事業からの利益額が課税対象になります。

ですから、あなたが個人で保有し貸し付けていたときの賃貸事業からの利益が、賃料総額の10~20%程度である場合はその分がまるごと管理会社X社に落とすことができます、個人としてのあなたの不動産賃貸事業からの収入に対する課税額は微々たるものとなります。

X社はそもそもあなたのものですから、お財布は違えどあなたのお金として残ります。税務申告上もX社の利益部分はあなたの個人所得には反映されません。

個人で物件ほほ有していて課税所得額がどんどん増えていくと税率が上がり最高で50~55%に達しますが、X社は中小企業税制の適用対象となりますから税率は30%未満です。

さらに赤字決算時の赤字額を将来の利益と合算させて納税額を減らすこと(損益通算という)ができます。

個人事業で青色申告事業者の場合は3年間までですが、法人の場合は9年まで可能です。お得ですよね。

対応4:不動産保有会社の設立と保有会社名義での物件取得

不動産保有会社(Y社)をあなたの名義で設立します。
そして、物件取得をY社で行います。

これですと以後取得する物件の賃料はすべてY社に入りますから、勤務先が把握したくてもできません。

Y社の利益はそのままY社に溜め込んであなたが引退したあとで役員報酬として受け取ることも可能ですし、Y社が株式会社であればY社株式配当金として支払うことも可能です。

配当金は給与所得とは別枠で課税(分離課税という)ですので、会社にばれることはありません。

注意点

ローンを使って物件保有を勧める場合、対応3であれば融資対象は引き続きあなた個人となりますが
対応4ですと新設法人相手の融資となり、銀行が融資に消極的になるケースがあります。

しかし、じつはやり方がありのです。

自分は銀行員だったのでやり方に気づくことができ、筆者も同じ方法で10年以上前の2003年から、設立直後の法人に銀行融資を取り付けて2億円の物件を取得しました。適法な方法で、抜け道を利用したわけでも何でもありません。融資担当者にお話したところ、それであっさりOKしてもらえました。

当然、お財布が個人と異なりますから会社にばれることはありません。
すでに個人で物件保有している方は対応策3とのあわせ技でこのY社に管理委託をして個人の所得税額の圧縮にも使うことができます。

当時私はすでに最高税率を支払うサラリーマンで税率50%でしたが中小企業の税率は当時でも30%強、個人で保有するよりもずいぶんと有利な税制のもとでキャッシュを溜め込むことができました。

そのときの保有物件は保有期間2年半で売却しキャピタルゲイン(売却益)を得ました。
個人で保有していれば短期譲渡所得に該当し、売却益の50%を税金として納税しなくてはなりませんが法人でしたので30%程度の納税額で済み、次の物件購入のためのキャッシュを個人保有の場合よりも多く残すことができました。

乗用車も法人で保有し経費計上、移動費用や各種事業用の調査研究費用ももちろん経費計上できます。法人を1つ持っているだけで税務面でおどろくほど自由度の高い賃貸経営ができ、キャッシュを残すことができます。個人の場合ですと1棟あたりの融資上限は1億から2億ですが、法人による取得の場合は個別審査となる代わりに融資額の上限はありません。早く始めて銀行からきちんとした不動産投資家だと認知してもらえればより速いスピードで物件取得をすすめられるようになります。

私がほかの人よりも早く引退できたのはこの仕組みに気づいたからです。

なお、新設法人Y社の登記の際、あることに注意しないと一切融資できない会社になる場合がありますので自己流で取り組まれる際にはご注意ください。

満室経営研究会ではこのように、一般の不動産業者様には無い生きたノウハウが豊富にございます。

このような手法にご興味のある方はメールいただくか、ホームページ上のお問合せフォームよりお問合せください。お問合せ多数の場合は別途シークレットセミナーにてその中身を開示したいと思います。

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