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国民性の違い?「裏物」の信頼性 その3

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満室経営研究会
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うまい情報がそんなにある訳がない?

もし仮に皆さんが10,000万円の価値のある土地建物を「8,000万円で売りましょう」と言われたら「お前帰れ!」と言ってその営業マンを追い返すでしょう。
逆に「12,000万円で売りましょう」と言われたら、本当に売れるかな?と思いつつも、悪い気はしないと思います。
特に売り出して間もない時期だと、市場に情報が広く行き渡らない分、高く売れる可能性はあるかもしれません。
そんな情報が買手さんの所にくると、「まだよそでは出ていない情報です」=「裏物」と言う名前になる訳です。

裏物の中には、ごく稀に評価額10,000万円、売買価格9,000万円と言った「積算評価」の高い物件情報もありますが、年に一度あるかないか、極めて低い確率の情報です。
そんな情報が読者全てのもとに出回る事は無く、ごく一部の人にしか出回りません。
購入を検討する方にすれば、いかに情報を正しく精査して買う買わないを決めなければなりません。
まず、やはり世の中にそんなにうまい話は無い、という事を肝に銘じて下さい。
売るには何か理由があります。
「古くなったので修繕にかかる高い費用を払いたくないから」、「近所の大学や工場が撤退してしまうから」、「事件事故があったので」、「あまりにもたくさん買いすぎて借入金の返済がままならなくなり資産整理の為に」
売主さんの売却理由を把握しなければ、今後は自分は同じ事で苦しむ事になります。

既にご存知の投資家の方も多いと思いますが、不動産評価には、土地建物の現在の価値(実力)で評価する「積算評価法」と建物がアパートの様に収益を生む場合その収益分をプラス加点してあげる「収益還元法」があります。
一般的に銀行は「積算評価法」を使い、しかも貸し倒れを想定してその80%程度の評価までしか貸してくれません。
積算評価で足した価値も未来永劫続く訳ではなく、建物は一年ごとに評価が無くなっていく事も忘れてはいけません。
アパートマンションの販売価格を決める時は逆に「収益還元法」を使いますので、銀行評価よりも割高で売りに出る事がほとんどです。
当然差額は自己資金で出すのが通例なのですが、「裏物」が好まれるのは、、、、、 ですよね?
結局、フルローン・オーバーローンが思わぬ落とし穴だったと気がつくのは、ご自身が次に売却をする時。
すなわち、買った後何年か経ってからです。
せっかくの資産形成が自己破産にならないためにも、購入する時にしっかりとした判断をしなければなりません。

私から最後に出来るアドバイスは

  1. 土地の評価・建物の評価を自分で必ず計算してみること。
  2. 現地・現物・現況は必ず確認する(特に大きな工場や学校が撤退したりしないか)。
  3. 周辺の家賃相場は必ず自分でも確認する(地元の業者さんに聞くだけでも違います)。
  4. フルローン・オーバーローンの甘い言葉には惑わされない(「自己資金0円で収入が入って来るんだから良いじゃないですか」という言葉に惑わされない)。
  5. 一日だけ、一晩だけ冷静になって考えてみる。

いくら借りても借金は借金、利子をつけて返さなければなりません。
いくらレバレッジを利かせられるといっても、ご自身で負える金額はいくらかをぜひ考えてみて下さい。
必要のないお金まで払わされない為には、シンガポーリアンの様にうまい話には飛びつかない気持ちは必要なのだと思います。

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