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【社長ブログ】アパマン大家の皆さんが15年後に覚悟していなければならない世界とは(1)

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トランクルーム大家のマイクラです。
今日はなぜ私がアパート・マンション投資をやめて、安定高利回りで競争相手の少ないトランクルーム投資というブルーオーシャンの世界に資金を振り向けたのか、その背景を少しお話しします。

私たちは、「人口減少社会」なのに「住宅過剰社会」という不思議な国に住んでいます。
右肩上がりに空き家は増え続け、15年後には3戸に1戸が空き家になってしまいます。

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にもかかわらず、都市部では相変わらず超高層マンションが林立。
郊外では無秩序に戸建て住宅地の開発が続いています。

住宅過剰社会は住みにくい「まち」の原因です。
あなたは最近、自分の「まち」が住みにくいと感じることはないでしょうか?

現在約800万戸の空き家が15年後には2100万戸を超えるのです。
3戸に1戸が空き家になる計算です。
15年後にあなたが街のあちこちで見かけるであろう風景の兆しは、すでに都心のベッドタウンや地方都市のあちらこちらで見かけることができます。
朽ち果てたまま放置され、「再自然化」する空き家。
スラム化する分譲マンション。
漏水・破裂する水道管。
不便な立地の「サ高住」。

3戸に1戸が空き家になるという計算は、業界関係者で話題の本「老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路」(講談社現代新書)https://www.amazon.co.jp/dp/B01MYM7YSUをお読みになってみてください。
読めば納得、データに基づく説明が展開されており、説得力があります。
著者は大阪大学大学院と東京大学大学院で都市工学を専攻した工学博士です。
ゼネコンにて開発計画業務の経験が長く、東京大学大学院の都市工学専攻非常勤講師を経て、現在は東洋大学の理工学部建築学科で教授をされている、都市計画の専門家です。

すでに住宅はあり余っているのに「建てれば売れるから」と、高層マンション・郊外の一戸建て・賃貸アパートが無計画に建てられ続けています。
銀行はデベロッパーに建設資金の融資をつけ、出来上がったマンションにこれまた住宅ローンを供給してローンをつけるのでどんどん売れていく。
アパートオーナーになって不労所得が得られるだの、土地を持つよりはアパートを建てたほうが相続税の圧縮になるからと言って、アパ・マン建設業者はローラー作戦で地主を攻略し賃貸物件を建てていく。

その結果、例えば都心から50km圏内にある、埼玉のニュータウンの戸建て住宅(土地55坪・建物33坪)が築13年で実勢価格500万円以下に、などの暴落ケースがあいついでいる、などの事例が紹介されています。
どんどん融資がつくのだから、どんどん新しい物件が建っていくのは、あたりまえですね。

しかし国としてもこの種の建設販売行為は景気を刺激する効果もあり、止めるわけにもいかない。
お金を貸す方も土地建物担保主義ですから、よくわからないベンチャー企業にお金を出して回収できるかわからず不安になるより、土地建物に融資をした方が安心。

銀行には金融庁や日銀から定期的に検査官が来る。担保をちゃんと確保していないときびしく指導される。金融機関はどこも免許業種なんだからいうことを聞かないといけない。
このようにして、日本中を巻き込んで住居を建て続ける循環(スパイラル)が形成されていったのでした。

これからは分譲マンションも戸建て住宅も、条件を問わず売りたくても買い手がつかず、貸したくても借り手が見つからず、固定資産税や管理費・修繕積立金が重くのしかかる「負債=負動産」になりかねない。
そんな時代になっていきます。

親が遺した「負動産」の維持管理費や解体費用を誰が払うかでもめる、骨肉の「ババ抜き」争いも増えそうです。

家主のいない「放置負動産」を数多く抱える市町村は、その管理や解体に莫大な税金を投じなければなりません。
近い将来、政治的な問題になるかもしれません。

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