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利回りの出し方の違い

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dentaku


一般的に不動産広告に出ている利回りはこれです。
毎月の賃料(空室部分がある時は募集している賃料を加算して)×12ヶ月分(年間賃料)を売買価格で割って出している、「表面利回り」と呼ばれるもの。

例えば価格2400万円で4室のアパート、5万円で入居中が3室・5万円募集の空室が1室の場合は

20万円×12ヶ月=240万円、価格2400万円ですから240÷2400×100=10%

表面利回りは10%という事になります。

ところが、実際には1部屋空いているので、実際の収益は

15万円×12ヶ月=180万円となり180÷2400×100=7.5となりますから

実際の利回りは7.5%です。
これを一般的に不動産会社の人達は「実質利回り」と言っています。

ところが実際には、ここから不動産管理会社の管理手数料(5~10%程度)・共用部分の電気代・固定資産税、マンションの場合には組合への管理費積立金、借入をしている方はローン返済資金等が出て行きます。
本当の実質利回りはさらに低くなってしまいますね。

また、不動産を購入する際には、物件価格だけでなく、登記費用やその他諸経費がかかるので、2400万円の場合は約7%程度と、概算して170万円くらいかかりますので、実際の取得価格は2570万円になります。
本当の利回りはどんどん下がってしまいます。

弊社の場合ですが、取得時に価格経費(物件価格・諸経費・トランクルームの設置に係る費用等)は、分かっている物はすべて加算して、出来るだけ実際の取得金額に近い数値を出しています。

また収益に関しては、管理費や電気代・ある程度のローンを借りた場合の返済金額を設定して、出来るだけご自身が手にしていただく収益に近い状態での金額をご提示しております(※計上が難しいものとしては、購入後の不動産取得税や固定資産税額等があります)。
弊社のサポート会員の皆様にお配りするシミュレーションシートは、そういった意味で、実収入に近い状態を少しでも実現できる資料としてご提供しております。
他社さんの表面利回りや実質利回りよりは、見ため劣っている様に見える場合もございますが、実際の数字により近づく配慮を行っております。

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