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『不動産投資の教科書』第2章-10不動産情報収集方法全部教えます!『不動産業者と電話でのやり取りと物件資料から更に詳しく情報を知るには?その1』

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不動産投資の教科書

『不動産投資の教科書』 

-第2章- 10 不動産情報収集方法全部教えます!

不動産業者と電話でのやり取りと物件資料から更に詳しく情報を知るには?その1

 

この第2章は、『不動産情報収集方法全部教えます!』と題してお話ししております。

前回まで3回に分けて、「不動産情報から利回りを割り出すには?」というお話しを致しました。
今回から、「不動産業者と電話でのやり取りと物件資料から更に詳しく情報を知るには?」と題して2回に分けてお話ししていきます。
その1回目のお話しをお伝え致します。

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不動産業者と電話でのやり取りと物件資料から更に詳しく情報を知るには?その①

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皆さんがネット上で良い物件を見つけ資料請求をしたとします。
今は、まずメールで問い合わせなど多いかもしれません。ただより良い物件を見つけた場合、すぐに電話されますよね。その際、不動産業者の営業担当と話をする場面が当然出てきます。
この電話における会話の内容ですが、初心者の方の場合何を聞いて良いのかわからないことがあると思います。
そこで、電話でのポイントや質問する点など、実際の会話を通してわかりやすく解説していきます。

(EXAMPLE)

不動産業者
「はい。○○不動産です。」


「健美家 を見たのですが、〇×市の売りアパート5,000万円の件なんですが…」

(※どのサイトを見て問合わせたのかと、その物件が何なのか?いくらの物件か伝えれば不動産業者は大腿把握しています。この程度の伝え方が、慣れている感があり(細かく言いすぎない)、営業担当にも素人だと悟られにくいです。 同じような物件がある場合は、さらに詳細を言って問い合わせましょう。)

不動産業者
「〇×市の売アパート5000万円ですね。」


「はい、この物件は売出されてからどの程度経ちますか?」

不動産業者
「そうですね。3ケ月位でしょうか?」

(※ここで大事なのは売出されてからの期間を尋ねる事です。これはその物件情報の新鮮さを知ります。勿論最新情報が良いのですが、長く売れていない物件も売主にしてみればそろそろ売れないかなと焦っている場合があり、価格交渉にはチャンスです。)


「この三ヶ月の間に話がすすんだ事はありますか?」

不動産業者
「何件あったのですが、指値が厳しくて成約になっていません」


「幾ら位の指値が入ったのですか? 私が同じような指値を入れても話が進まないかもしれないので、大よその金額を教えて頂けないですか?」

不動産業者
「4000 万円だったので纏まりませんでした。売主さんは4500万位なら考えてくれそうなんですが、それ以下では難しいと思います。」

(※ここでは注意すべき点が幾つもあります。 まず買付けが入ったかどうかの確認。これは物件の人気があるのかどうかです。 何度も買付けが入って人気のある物件が好ましいですが、人気が無かったとしても、売主は売急いでる可能性もあるので、かえって指値が通りやすい事もあります。
また指値が入っている場合は、その金額を出来れば聞き出したいものです。会話のポイントとして、「時間の無駄になってしまうので…」という印象を持たせる内容の話し方をすれば、教えてくれる場合もあります。
但し目安になる金額を聞き出した後、それが嘘の場合もあることを念頭に置いて下さい。なぜなら、一度幾らという価格と伝えてしまうと、どうしても買手はその金額まで下がる物だというイメージを描いてしまいます。もしその価格で話が纏まらなかった場合、「あの時貴方がそういったのに。」というトラブルは良くあるものです。ですから営業担当は一般的には安易な価格は言わない様にしていますし、業者としてもそういう教育を社印にしている事が通常だからです。ですから過去の指値の話は聞けたら運が良かった程度に考えておいて下さい。

今回の場合も、これが業者の罠で、「4000万でも可能性あるけど、まさかこの客4000万で指してこないよな」などと考えで言っている業者もあるからです。 その前の「買付けが数本入った」という話もブラフかもしれませんし、話半分に聞いておきましょう。

また、4500万円と言われた時点で4500万円の買付けを書いてしまうと(4500万円な決まる)、業者の思惑通りになってしまう事もあります。この場合は4000万円~4500万円の買付けなら通ると思って行動しても良いかもしれません。そこで4000万円~4500 万円の金額で、幾らまでなら買っても良いか?という検討に入ります。)


「価格の件は分かりました。次に建物の状態はどうですか?まず、外壁の補修は必要ですか?」

不動産業者
「築24年数ですから、塗装は必要だと思います」

(※外壁や屋根の塗装(補修)は 100~200 万円位かかる可能性があります。正確な金額は見積もる必要がありますが、優良物件はライバルが必ずいるので、 少ない情報の中で決断しなければいけません。)


「修繕履歴はありますか?」

不動産屋
「正確にはわかりませんが、10 年はしていないと思います」

(※10 年経っていると塗装が必要、または近々塗装が必要です。)


「雨漏りはありますか?」

不動産屋
「私が見たところ、雨漏りは無かったです」

(※雨漏りがしている場合も補修費用が掛かります。下地から直す場合、やはり 100 万単位になります。また雨漏りは場所の特定に時間がかかります。あやしそうな場合は専門家に診てもらいましょう。)


「空き部屋のキッチンやお風呂(水回り)の状態はどうですか?まだ使えそうですか? お風呂はバランス釜ですか?」

不動産屋
「キッチンもお風呂も使えると思います。お風呂はバランス釜ではありません」

(※水回りもお金が掛かります。)

バランス釜

(※バランス釜のお風呂は、こんな感じのものです。バランス釜のお風呂の場合、給湯器だけ変えれば安く済みますし、 軽微な工事であればプロパンガス業者が無償で変えてくれるケースもあります。(保守契約を結ぶとガス器具が壊れた時に出費を抑える事が出来ます))

ユニットバス

(※ユニットバスに変えるだけで、やはり100万円単位でお金が掛かります。)
(※ちなみに、お金の掛かる部分は、

  〇外壁・屋根塗装工事
  〇雨漏り補修
  〇水回り(風呂やキッチンなど)
  〇建物の傾き(ジャッキアップ等)
  〇シロアリ補修

等があげられます。現地に行った時は、外壁の傷み具合・建物の傾き・(木造であれば)シロアリ被害もお金が掛かる工事になるので、しっかりとチェックして下さい。 ここにあげた工事はかなりお金が掛かるので、もしこれらの工事が必要な物件であれば、必ず物件購入前にリフォーム業者の見積もりを取って下さい。 物件を買ってから見積もりを取る人がいますが、予想以上のリフォーム費に驚いてしまうこともあり得ます。これらの出費で利回りの計算が大幅に狂い、返済も苦しくなるケースもあります。

今回の場合の4000~4500万円の場合、リフォーム費用を概算で出してそれを加えて利回りを再計算します。そこで金額が合わない場合には購入を諦める事も必要です。あるいは、営業から聞いた金額を無視して、リフォーム費用分を更に指値する必要があるかもしれません。但し探し始めたばかりのうちは、物件は積極的に見に行って下さい。見に行くだけでも経験になり目が養われます)

 
※次回、第2章不動産情報収集方法全部教えます!「電話でのやり取りと物件資料から更に詳しく情報を知るには?その2」をお伝え致します。
是非お楽しみに!

満室経営研究会 代表 小原毅也
 

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