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『不動産投資の教科書』第2章-9不動産情報収集方法全部教えます!『不動産情報から利回りを割り出すには?その3』

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不動産投資の教科書

『不動産投資の教科書』 

-第2章- 9 不動産情報収集方法全部教えます!

不動産情報から利回りを割り出すには?その3

 

この第2章は、『不動産情報収集方法全部教えます!』と題してお話ししております。

前回は不動産情報から利回りを割り出すには?その2「不動産情報から利回りを割り出すには?」お話しを致しました。
今回は、「競合物件より条件を良くし検索順位をあげる方法とは?」と題して3回に分けてお話ししていきます。
その3回目のお話しをお伝え致します。

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不動産情報から利回りを割り出すには?

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『競合物件より条件を良くし検索順位をあげる方法とは?』

前回は、at home/アットホームの賃貸版のサイトを使って適正家賃を調べる方法や購入しようとしている投資物件とその競合物件との比較についてお話いたしました。下記の画像ですね。

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より具体的に見ていきましょう!物件情報の中で特に「管理費等」の項目が大事です。
画像の検索結果を確認すると、1番目の物件は管理費が「5000円」、2番目の物件はなしになっていることがわかると思います。
結果的には共に8万円になるのですが、賃料というくくりでは7.5万円の検索で1番目はヒットしていますね。。

賃料の安い順で検索すると1番目の物件の方が当然上位表示されることになります。
ここがポイントです。

a9

次は、敷金/保証金・礼金の項目を見てください。
上記写真の場合、どちらも敷金・礼金が1か月ずつになっています。エリア的には敷金礼金を取れるエリアと考える事も出来ますし、優位に立つなら礼金を0にするという方法も考えられます。

そこでライバルよりも条件を良く見せる方法としては、次の2つのアイディアが考えられます。

  ①「家賃を下げる」     
  ②「初期費用を安くする」

築年数が古くなくても同程度であれば、安い物件の方が消費者から好まれます。ライバルアパートよりも自分の物件の条件を良くすることを考えましょう。

②のような想定を考えなければならない賃貸物件の場合、賃料は変えずに敷金・礼金を無くします。つまり「ゼロ・ゼロ物件」と言われるものです。(但し個人的には、先ず礼金0だけで済むのであれば、敷金は1か月でも取る事を考えて下さい。それでも厳しいエリアであれば、敷金も0にするという方法が良いと思います。)
これで、家賃を変えることなく同じ利回りで計算が出来ます。
1部屋7.5 万円で家賃設定した場合、どれくらいの利回りを希望するかですが、 1部屋がいくらになるかで、大雑把な物件の価格を決定します。

実は、高利回りで有名な投資家の物件をリサーチすると、地方物件では、1Rを100万円、2Kや2DKを200万円前後で買っているケースがおおいというデータがありました。
これは、利回り 20%~30%もの高利回り物件ですが、そこからどれだけ妥協するか?あるいは、どれだけ上乗せしても良いのかを検討しているのです。

さすがに、利回り20~30%で物件を買おうと思っても、今はほとんど見つからない状況ですよね。
都心に近くなればなるほど、利回りは1桁に近くなっていきます。

ではどのような基準で購入投資を検討していくのかというと、その答えは「返済比率」から割り出すことになります。 具体的には「返済比率35~40%以下」の物件です。

これは現金を入れてもかまいません。
キャッシュフローを見るようにし「数字」を重視して買うことで、より機械的かつ客観的に物件を見る事が出来るのでより物件を買いやすくなります。

キャッシュフロー重視で投資をするとして注意しなければならない事があります。
それは、築古の中古物件の投資を検討している場合です。築古ですから当然利回りが比較的高くなりますが、古いだけにリフォーム費用が掛かることが予想出来ます。
1室空き、2室空き、全部空室物件の様なアパート・マンションの場合、空き部屋のリフォームは必要になってきますので初心者の方や経験が浅い方は、全空室の物件の投資は避けた方が良いでしょう。
投資経験を積んで、「この物件でも大丈夫」と思える様になったら、難易度の高い物件に手を出すようにしても遅くはありません。

『不動産情報から利回りを割り出すには?』まとめ

ここまでのお話をまとめると以下のようになります。

◎ 専任(専属専任)、一般(もしくは売主)、の取引態様を見る
   ※ご不明な点やご相談がある時は弊社に相談下さい
 ◎ 真の利回り(家賃相場)を調べる
 ◎ 気になる物件があれば、資料請求で積算価格・賃料相場まで調べる

皆さんがこの様な作業を繰返していると不動産業者よりもその地域・物件・賃貸相場・利回りの相場について精通していることでしょう。不動産業者というのは案外自社で取り扱っている物件情報以外は、情報に疎かったりするものです。
皆さんがここまでお伝えしたサイトの検索方法と物件の確認作業をするだけで、その特定地域の情報通となり、不動産業者と対等に話が出来るようになります。ただ漫然とサイトを見るだけでなく、細かく見ていくと様々な情報が拾えますから、物件情報の一つの参考例として頂ければと思います。

 
※次回、第2章不動産情報収集方法全部教えます!「不動産業者と電話でのやり取りと物件資料から更に詳しく情報を知るには?その1」をお伝え致します。
是非お楽しみに!

満室経営研究会 代表 小原毅也
 

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