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『不動産投資の教科書』第2章-8不動産情報収集方法全部教えます!『不動産情報から利回りを割り出すには?その2』

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不動産投資の教科書

『不動産投資の教科書』 

-第2章- 8 不動産情報収集方法全部教えます!

不動産情報から利回りを割り出すには?その2

 

この第2章は、『不動産情報収集方法全部教えます!』と題してお話ししております。

前回は不動産情報から利回りを割り出すには?その1「対象地域の大雑把な物件価格の調べ方」お話しを致しました。
今回は、「不動産情報から利回りを割り出すには?」と題して3回に分けてお話ししていきます。
その2回目のお話しをお伝え致します。

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不動産情報から利回りを割り出すには?

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『対象地域の詳細な適性家賃』

今回は、大雑把な家賃相場の調査方法が分かったところで、対象地域の詳細な適性家賃を調べてみましょう。
対象地域の適正家賃を調べるには、at home/アットホームのサイトを利用して実際に貸し出されている物件を調査してみます。at home/アットホームの賃貸版を見ていきましょう。

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at home/アットホームのトップページから左側「借りる(賃貸)」の下賃貸「アパート、マンション一戸建てを借りる」と赤い矢印で指したところをクリック

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ここでも東京を例に見ていきます。
「地域を探す」から東京をクリック。

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さらに地域を絞り、武蔵野市を例に見ていきます。
武蔵野市にチェックマークを入れ「検索結果」をクリック。

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武蔵野市だけで、3462物件の登録があることがわかります。

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すると、上のような画面が出ますので、ここで左列で下の方にある条件検索を見てください。

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詳細を検索できる画面になるので、ここで詳細条件を追加します。
今回の場合2Kで調べていきます。2Kにチェックを入れてみてください。すると2Kが114件でてきますので、さらに近隣のエリアの情報を絞り込んでいきます。
この様にしてライバルとなる近隣の賃貸価格の相場を調査していきます。

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価格を縦に見ていくと分かりますが、築年数や駅からの距離等によって、○万円代~14万円代と家賃の幅が広くなっています。この中から検討している物件に近い築年数や間取り駅からの距離等を参考にして、実際の賃料設定はいくらにしたら良いかを割り出します。
武蔵野市の単純な平均賃料は?といった価格では正確な数字は割り出せませんが、場合によって部屋を探すフリをして不動産屋さんに問い合わせて、この物件を実際に見に行くのはデータの蓄積という観点から良い経験になるかもしれません。

より正確な価値相場を知るには、同じ地域の物を調べていく必要があります。 これはもう手動で行いましょう。 ただ、目視でこのサイトを全部探すのは、大変ですから、トップページの検索窓より住所を打ち込んでください。 この場合は売り物件が「武蔵野市」ですから、武蔵野市で再度検索します。

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図のように、左側、東京都→武蔵野市→その下の町村の部分、町名で検索するをクリックすると、別窓が現れます。例えば「吉祥寺本町」にチェックを入れると535件の情報があります。絞り込むとデータが現れます。

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全て武蔵野市吉祥寺本町の物件です。物件を買う前に、競合しそうな物件の情報をほぼ完璧に把握する事が可能になります。
今回は吉祥寺本町の物件を買う前提で、この地域のライバル物件をチェックしてみました。
東京都や大阪府など大都市圏の物件情報は数が多いので全て調査するのは大変ですが、皆さんが検討される地域に当てはめて上記のような方法で調査してみてください。

そして、購入しようとしている物件のどこが優れていて、どこが劣っているのか?賃料設定は、図面に掲載されている賃料のままで大丈夫か?価格改定が必要か?など購入前に検討していくことが大切なポイントです。

 
※次回、第2章不動産情報収集方法全部教えます!「不動産情報から利回りを割り出すには?その3」をお伝え致します。
是非お楽しみに!

満室経営研究会 代表 小原毅也
 

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