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『不動産投資の教科書』第2章-6不動産情報収集方法全部教えます!『不動産営業マンより情報に精通する!不動産サイトの見方』

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不動産投資の教科書

『不動産投資の教科書』 

-第2章- 6 不動産情報収集方法全部教えます!

不動産営業マンより情報に精通する!
不動産サイトの見方

 

この第2章は、『不動産情報収集方法全部教えます!』と題してお話ししております。

前回はネット上にある膨大な不動産情報をどう活かしていくのか?というお話しを致しました。
今回は、より具体的にat home/アットホームを例にとり、「不動産営業マンより情報に精通する! 不動産サイトの見方」と題してお話ししていきます。

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不動産営業マンより情報に精通する! 不動産サイトの見方

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それでは、ネットからの情報を集めていく上で、大事なサイト(情報)の見方をご説明いたします。
初心者のうちは、アパート・マンションの一棟物を買うことをお勧め致します。

今から説明する情報収集方法は、サイトを見るにあたり良い物件を探すシミュレーションですので、まず地域や価格をまず絞って探していくようにします。 なぜかというと地域を絞ることで、その地域の物件の売り販売価格や利回り相場がわかり、利回りが高い 物件が出た時に「この利回りは高い」とすぐに判断が付くようになるからです。

『地域を絞って物件収集をしてみる』

地域を絞る範囲として市区町村単位で絞りましょう。
○○県といった広い単位で絞らないようにします。 なぜなら、市区町村単位ならば、買って良い物件悪い物件、地域の特定が比較的やりやすいからです。 同じ○○市の物件でも、物件タイプ、地域によっては買ってはいけない物件という物も出てきます。 特に地方物件は、この組み合わせで失敗すると致命的になってしまいます。 ですからなるべく市区町村単位で絞り、その地域に精通してゆくのが一番です。

『at home/アットホームの場合』

ではアットホームを例にとって、サイトの見方を説明していきます。

at home/アットホーム

athome

アットホームは、経験上掘出し物が多い検索サイトです。
その理由は、営業経験の長い不動産屋さんが使っているサイトだからです。
アットホームは以前「マイソク」と呼ばれ、不動産業者が集めた情報を集積し、場合によっては図面を起こしたり、集積された情報を全国の加盟不動産業者に流す業務を行っていました。紙媒体情報は今も同じ業務を行っており、その情報をオンライン化したものが今のアットホームです。この為沢山の優良情報が集まってくるのです。

また、不動産業界というのは、代々受継がれている業者さんが多く、そしてこういった地場で強い業者さんが良い情報を持っている事が良くあります。
この様な業者さんが多く利用しているのがアットホームのサイトの特徴になります。
物件を預かると業者さんはまず始めに、「自分の知っているサイト」 にに登録していきます。どの物件が直接、地主、もしくは売主から業者が直接預かっているのか、アットホームで知る方法が実はありますので、以下ご覧ください。

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まず、上記画像のトップページの右側の赤い矢印部分を見てください。「投資・収益物件」と書かれています。
このリンク先は、投資物件が専門に掲載されていますので、ここをクリックします。

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投資向けのページに移動したと思います。(http://toushi-athome.jp/)
次に画像の赤い矢印の「マンション・アパート(一棟)」をクリックしてください。

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クリックすると地域を選択する画面になるので、ここで例えば「東京」を選択します。

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上記画面がでてきましたら、さらに「地域から探す」を選択します。 ここで、地域から探す理由は、地域を限定して物件を探すことが出来るからです。

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あとは、具体的な市町村の名前が出てきますので、ここでは「武蔵野市」を選択してみます。(通常の場合、皆さんが検討されている投資エリアを選択してください)

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次に上記の画面が出てきます。 ここから確認していくのが物件の詳細になります。右側の3つ並んでいるボタンの中から、赤い矢印が指している赤い四角の中の「詳細を見る」をクリックします。

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上の様な画面が表示されました。
ここでは物件の利回りなどを見ていくのですが、アットホームは案外その辺の詳細情報が不足している事があるので、周辺の家賃や、間取り等は価格からある程度想定していく作業が必 要になります。
それはまた別の項目で解説しますので、ここでは、先ほど触れた「地主、もしくは売主」から直接扱っている業者か否かを見極める方法を説明致します。

上記画像の赤い矢印で記された部分だけを見てください。画面を一番下までスクロールすると出てきます。

赤い矢印の部分「取引態様:専属専任媒介」となっています。
今回の場合、専任媒介と書いてありますね。この物件情報は売主から直接預かっている情報で、この業者は売主と直接交渉が出来る契約形態です。
一般的に専任媒介でない場合、業者はこの欄に「媒介」と書く事が多く一般媒介の場合は他にも直接交渉できる業者がいつかある事を意味します。

そして青い矢印の部分に記載されている業者名が専任媒介を締結している業者を表します。

今回の場合は確実に1社しか入っていない、つまり売主と直接話が出来る業者だという事がわかりました。
なぜ専任と一般を見抜く必要があるのかというと、直接交渉した方が良い時もあるからです。 専任媒介で、売主から直接物件を預かっている業者は、直接買主が言ったことを売主に届けるので、価格交渉がしやすいのです。

売主、買主の間に1社しか入っていなければ、不動産業者としては、売主、買主双方から手数料が貰えるので、「多少値引きさせてでも売ってしまおう」という気持ちになるものです。 そういう意味でも、専任媒介業者(元付業者と言います)に直接話をすることは大事です。

しかし、不動産業界は、「せんみつ」(本当に良い話は1,000ある中に3つしかない)と言われる程、不確実な話も多々あります。意味不明で常識が無い業者も多く存在し、半分詐欺のようなことを平気でする輩も残念ながら見受けられます。

そこで、まともな業者かどうかの判断の1つに宅建業免許番号の( )の中の数字を見た方が良い、 と言う人もいらっしゃいます。よく不動産の会社の店頭に飾ってある免許で、皆さんも一度は見かけたことがあると思います。その免許番号をよく観察すると、免許番号の記載があり、地域によって違いますが、例えば「国土交通大臣免許(2)○○号」「東京都知事免許(4)××号」と記載されています。これは、( )内の数字が大きければ大きいほど、長く営業をしている、という根拠に基づいています。
なぜ数字が大きければ長く営業しているのかというと、自動車運転免許証と同じように宅建業の免許も更新制で、更新頻度は1996年以降は5年に1度、それ以前は3年に1度の間隔で更新しなければいけないとされていました。更新をしていくと数字が増えるので長く営業しているということになります。

しかし、この数字もあてにならないこともあります。
例えば、悪いことをした業者は排除されてしまうので一理あるように思えますが、 実はこれが大きな落とし穴で業者はそんなに簡単に免許を失効しませんし、悪い業者に限って、上手い抜け道を知っている事もあります。
つまり、更新10回の「東京都知事免許(10)××号」という業者でも、信用をしてはいけない場合もあるのです。
あくまでも判断基準の1つとして参考にして下さい。

「この物件が気になるが、不安だ…」 と思う場合は、一度私どもにご相談下さい。1人で迷って交渉して失敗するよりは、良好な取引が出来るかと思います。1週間に2~3人はこの様な相違談を受けますが、適切なアドバイスをさせて頂きます。

 
※次回、第2章不動産情報収集方法全部教えます!「不動産情報から利回りを割り出すには?」をお伝え致します。
是非お楽しみに!

満室経営研究会 代表 小原毅也
 

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