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『不動産投資の教科書』第1章-19「金融機関を制するもの、不動産投資を制す」

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不動産投資の教科書

『不動産投資の教科書』 

-第1章- 19

金融機関を制するもの、不動産投資を制す

 

今回は、『金融機関を制するもの、不動産投資を制す』と題してお話しして参ります。
なぜ金融機関は一棟買いに喜んでお金を貸してくれるのか、金融機関を攻略するにはどのように金融機関と接すればよいのかについて考えていきましょう。

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なぜ金融機関は一棟買いにお金を貸すのか

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金融機関(銀行や信金など)がアパート・マンションなどの一棟買いにお金を貸す理由は、主に2つあります。

  理由1:空室リスクを分散できるから。
  理由2:土地は担保として強いと金融機関は考えているから。

理由1は、一棟ものの特性上、部屋が複数に分かれているため収入源の分散がなされているためです。すべての賃貸用部屋のうち一部が空室になっても返済を継続することは容易なため、金融機関としても貸しやすいと考えています。

理由2は、融資の仕組みと関係があります。
まず、融資をする際は土地と建物の双方に担保権を設定します。担保権を設定することで融資が焦げ付いた場合、融資の担保である不動産物件を売却して貸出金の回収を図ることができます。

特に日本の金融機関は、土地の担保価値は大きいと考える傾向が強く、土地があれば融資返済が焦げ付いても土地の売却金から相応の金額が回収可能と考えます。

実際のところ、権利関係や法令上問題のない土地であれば買い手は比較的につきやすいというのが取引を仲介している側の正直な印象ですので、金融機関の土地重視の姿勢はある程度納得がいきます。

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資産家の事実

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じつは、資産家の皆さんはほぼ全員が大借金家であることを皆さんご存知でしょうか。

借金!怖い!返せなかったらどうしよう・・・
そう感じてしまう方もいらっしゃるかもしれません。

そう感じている方は、借金には2種類あるということを自覚していない方と思います。

1種類目の借金は、皆さんがよくご存じの借金。マイカーローン、ブライダルローン、クレジットカードローンなどの一般消費者向けローンです。何かを買うために、または一時的に生活費が不足したために補てん目的で使われます。

2種類目の借金は、お金を生み出すものを取得するために活用するローンです。アパートローン、不動産事業者向けの事業融資、太陽光発電所へのローンなどがこれに該当します。

1つ目も2つ目も、どちらも何かを購入するために現金が必要でローンを活用するのです。
しかし、購入したモノやサービスがお金を生み出すか、生み出さないかで意味が変わってきます。

取得することで、あなたのポケットにお金を入れてくれるものが本当の資産(良い資産)です。
取得することであなたのポケットからお金を奪っていくものは、資産の衣をまとった負債(悪い資産)と心得ましょう。

資産家の皆さんは、資産家になる前も資産家になった後も、ここでいう「良い資産」を取得するためであればためらうことなく融資を活用します。銀行も喜んで貸してくれます。

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住宅ローンやアパートローンで区分マンションを買う

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住宅、とくに分譲マンションはよく住宅分譲業者や高級マンションの販売業者が資産形成に役立ちますといった売り文句で売り込んでいますよね。ですが、実は資産家の皆さんでローンを使って区分マンションを買う方は、案外見かけません(相続対策で意図的に損出しをしたくて使っていた方はいますが、昨今の税制改正でこの手段を使うことが難しくなったため、ますます少なくなりました)。

上で説明した考え方に基づくと、自宅という資産を取得してもあなたのポケットからはお金が出ていきます。修繕費や月々の維持費などなど。これは、資産の衣をまとった負債のようなものです。
住宅ローンで自宅を購入しても、自宅がお金を生むわけではありません。

そういうわけで住宅ローンも1種類目の借金として分類されるべきと考えます。
銀行側もそのように把握しています。特に土地持分のほとんどない区分の高層マンションは、彼らの目にはただのコンクリートの箱です。

担保としての価値は構築時の原価でしか見てくれません。
ちなみに国交省の統計によると床面積1平米当たりの建築単価実績値は20万円です。

都心で100㎡のマンションを買うと8~9千万円はくだらないと思います。地方の県庁所在地でも4~5千万円しますよね。一方、銀行評価上の担保価値は建築原価(※)で評価され、2千万円程度です。
※ 固定資産税評価額を用いる銀行もありますが、いずれにせよ売値を大きく下回ります。

購入に要したお金との差額6~7千万円分はあなたがこれから汗水流して働いて得る月給(正確には月給-平均的生活費 の残額)を担保の代替物としてとらえているのでローンが出るのです。
差額分を将来の給与所得総額から賄うことが難しいと判定されると、住宅ローンは出なくなるか減額されます。

まれに住宅ローンを使って(居住目的、セカンドハウスなどと言い張って)賃貸用の物件を買おうという方がいらっしゃいます。そもそもローン使途が居住用住宅向けなので、こういう買い方をしてはいけないのですがサラリーマン投資家の皆さんの中に少なからずいらっしゃいます。銀行は居住目的つまりお金が入ってこない前提で融資審査を行いますので、3部屋目あたりからローン審査が厳しくなり、融資金額やローン期間、金利などで条件が付き始め、実際に3部屋取得できる人はめったにいません。

区分マンションをローンで買いすぎると不動産投資向けに1棟もの物件のローン申請しても上のロジックで担保不足状態になっていると判定されてしまうことが多く、1物件目からNGとなる方もいらっしゃいます。
住宅ローンの利用はほどほどにしましょう。

区分マンションを現金で買う場合はあなたが銀行から確保できる融資枠を消費することはありませんから、現金買いで取り組むことはありだと思います。

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あなたのポケットにお金を入れてくれる資産を買う

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 あなたのポケットにお金を入れてくれる資産を取得している限り、多額の借金をしているからと言って心配する必要はありません。

資産を築いた人は借金を上手に活用しています。

安全に借入するために重要なことは2つあり、この2点を理解できればどんなに借金があっても怖くありません。

  • 資産と負債のバランス
  • キャッシュフロー

重要なことですのでもう一度言います。

不動産投資の安全度は投資金額や借入金額の大小ではありません。
資産と負債のバランス、毎月のキャッシュフローがどの程度あるのか、です。

巷でネットなどに露出している大家さんの中には、借入総額や物件総額しか公開していない人がとても多いですね。
これは、その内側の実情を暴露できない方が少なくないためです。

資産規模に対して過大に借りすぎてしまったり
毎月のキャッシュフローを食いつぶすほどの借金をしてしまったり
そういう方ほど、投資総額やローン総額だけを公開し、自分を大きく見せてセミナーに初心者を集め、小銭稼ぎをしたりします。気を付けましょう。

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不動産購入と融資の流れ

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不動産購入時に銀行融資を利用する場合の手順は以下のようになります。

1

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金融機関は融資を出したがっている

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銀行や信用金庫、政策金融公庫などの金融機関と聞くと、怖そう・・・という印象の方もいらっしゃるかもしれませんね。

金融機関はいい借金=あなたのポケットにお金を入れてくれる資産を得るための借金については、全然怖くありません。むしろ積極的に協力してくれます。私どもも、皆さんのポケットにお金を入れてくれる資産=収益不動産の購入に関しては、信頼のおける金融機関様をご紹介しております。

金融機関の仕事は、融資を出して利息収入を得ることです。

金融機関は良質な融資を求めています。不動産融資は不動産を担保にとるため貸倒時の回収不安も少ないこととから金融機関としては取り組みたいと考えています。また、融資金額を大きめにとることができる点も金融機関が好む点です。

良質な融資であればあるほど、すなわち、返済能力と対象物件の担保価値が十分であればあるほど、金融機関同士の貸し出し条件競争が起きるので、借入人であるあなたにとってドンドン有利な融資条件を得ることができるようになります。

今回で第1章が終了になります。
 
※次回から、第4章「不動産情報収集方法全部教えます!」がスタート(第2~3章は現在執筆中です、汗)
第4章-1「情報の取得場所-不動産情報サイト」を数回に分けてお伝え致します。是非お楽しみに!

満室経営研究会 代表 小原毅也
 

前回–第1章–18「アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その2」

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