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『不動産投資の教科書』第1章-18「アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その2」

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不動産投資の教科書
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『不動産投資の教科書』 

-第1章- 18

アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その2

 

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現金300万円から始められる、現金残高1千万円への道
◇世間一般的な高利回り不動産投資の例◇
 AirBnBの民泊は適法性に難あり
 少額投資が可能で、20%級の純利回りが実現可能な手法とは?
◇無いならば作ってしまえ!理想の物件◇
◇リタイア戦略4◇
 トランクルームによる収益不動産運営
 ・供給量が圧倒的に不足している「静かな成長市場」
 ・トランクルームを使ってあなたの手元の300万円を増やしましょう!

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前回より「アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その2」をお伝えしております。
今回はその続き「無いならば作ってしまえ理想の物件」よりスタートです。

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無いならば作ってしまえ理想の物件

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昔、「鳴かぬなら 鳴かせてみよう ホトトギス」という唄を詠んだのは戦国武将の徳川家康だったでしょうか。私どもはそんな気分でおります。

理想の物件。特徴を上げると以下のような物件です。列挙しますと・・・

  • 少額の投資資金でも取り組み可能
  • 利回りが高く(20%以上出たら理想的)
  • ローンも活用でき
  • 空室リスクが低く
  • 管理の手間ほとんどなく
  • 維持コストも低く
  • 収益物件保有時に起こるいろいろな煩雑な維持管理業務や突発的な修繕費の発生なども起こりにくく
  • (個人所有でも)できれば1物件目から5棟10室基準を満たし事業的規模で運営して節税手段として生かせるような
  • 自動操縦でお任せ運営できるような

そんな収益不動産はないものか。
(こうやって列挙してみると、ずいぶんとオイシイ話に見えますね・・・)

私たちにはございます。

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リタイア戦略4

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 いよいよ、自己資金1000万円を目指すあなたのためのリタイア戦略(戦略4)をご紹介いたしましょう。

 戦略4は以下の手順を踏みます。

 自己資金300万円で総額1500万円の、ある収益物件を購入します。

 総額と書いてあるところがポイントでして、物件価格自体は1000~1200万円程度で300万円~500万円が改装費用として必要となるためです。購入する物件は築年が経過していてもかまいません。
 改装後、賃貸物件として運用を行います。満室利回りで20~30%、純利回りで15~25%の物件が出来上がります。

 その賃貸物件とは?

『トランクルームによる収益不動産運営』

 
 その賃貸物件とは、トランクルームです。
 賃貸収納もしくはレンタル収納スペースとも呼ばれますね。
 英語圏ではセルフ・ストレージ(Self-Storage)です。

 収益物件内に収納スペースを用意し、賃貸借契約の形で収納スペース不足の方々に貸し出します。

 倉庫業ですと民法の寄託(きたく)契約という契約形式で、倉庫業者は物品を預かる責任を負います。それゆえ特別な免許が必要となります。

 トランクルームの場合は入居者自身が自分で部屋の施錠、解錠を行い、自らの手で物品の収納を行いますので、倉庫業の免許が要りません。

 物置として部屋を貸しており、契約形態が賃貸借契約だからです。

<供給量が圧倒的に不足している「静かな成長市場」>

 トランクルームは現在供給面積が圧倒的に不足しております。

 先進国の米国で10世帯に1世帯が利用していますが日本はまだ200世帯に1世帯。

 毎年業界全体の売上高が増加を続けており、過去10年連続で年率5%成長を続けています。

 同業含めてあまり情報開示に積極的でないことと、自社物件中心に店舗展開中の同業が多いために個人投資家の皆さまのところへはほとんど情報が届いていないことと思います。

 開設時の立地(居住者人口、就業者人口などから総合的に判断)と賃料設定さえ間違わなければほぼ1年で入居率8~9割に達し、その後はほとんど変動がありません。

 そもそも賃貸スペースを小口分散化して貸し出すビジネスなので、アパート投資などと比べてもはるかに1室あたりの空室リスクが小さいのです。

 標準的なトランクルームで30~200㎡の床面積に対し床面積の40~50%(残りは通路)を10室~100室程度に分割し、貸し出します。

 通路を設定する関係で床面積の半分程度しか貸出しできないにせよ、貸出し面積が市街地、住宅地であれば標準的な坪賃料(平米賃料)の2~4倍で設定可能なため、トータルで見ると満室賃料は一般的な住居や事務所よりも高くなります。

 トランクルーム利用者が同時に全室退去ということが起こり得ないので、空室リスクも小口分散化されます。

<トランクルームを使ってあなたの手元の300万円を増やしましょう>

 先に説明したリタイア戦略1~3の説明にのっとって投資戦略を書きますと、以下の通りとなります。

  1. 1500万円で利回り20.0%の物件を購入します。
    物件価格1000~1200万円、収納庫や電子上の設置で300~500万円、総額1500万円で自己資金300万円、ローン1200万円で購入します。数か月で損益分岐点を超え、1年弱の集客期間を経過すると8~9割の入居率に達します。これによりキャッシュフローが年300万円ほど得られます。1年目は100~150万程度、2年目で300万程度になります。
  2. 2年後、たまったキャッシュフロー300万円強で同じ規模の店舗2物件目を購入します。
  3. 3~4年後には年間キャッシュフロー600万円、3店舗目に取り組みますと1000万円となります。
    上の手順を繰り返しますと加速度的にキャッシュが増えていきます。

 このシナリオに取り組みますと、取り組み開始から4年後には年間1千万円のキャッシュフローを獲得することができます。

 2年目に入居率が上がったトランクルームを他の不動産投資家に売却するという選択肢もあります。年間キャッシュフロー300万円の収益物件を利回り10%で売却すると売値3000万円。借入金を返済しても2000万円近い現金を創出できます。

 5年未満の所有期間での譲渡の場合短期譲渡に該当し、不動産譲渡税率は40%になりますが、それでも1200万円残りますよね。他の節税手法や不動産事業の経費計上を組み合わせると、税額の還付も期待できます。

 名付けて「トランクルーム錬金術」です。

 
※次回は、金融機関を制するもの、不動産投資を制す「なぜ金融機関は一棟買いにお金を貸すのか」をお伝え致します。是非お楽しみに!

満室経営研究会 代表 小原毅也
 

前回–第1章–17「アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その2」

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