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『不動産投資の教科書』第1章-16「アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その1」

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不動産投資の教科書
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『不動産投資の教科書』 

-第1章- 16

アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その1

 

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不動産投資の「儲かる物件」とは?

◇「儲かる」の意味は解説本によって異なる◇

1つ目の意味:月々の収入で「儲かる」

2つ目の意味:(すでに儲かっている人が)節税を重視して「儲かる」

3つ目の意味:売却益、転売益で「儲かる」

4つ目の意味:一見儲かっていない物件を儲かる物件に変えて「儲かる」

リタイアしたいあなたに課される制約

◇試算例:キャッシュフロー年間1000万円を狙う場合◇

限りある現金を有効に使う

◇あなたがリタイアできない理由はこれだ◇

理由1:物件規模が小さすぎ

理由2:相手のことを考えてなさすぎ

理由3:高利回りにこだわりすぎ

◇リタイアに成功している不動産投資家の行動パターン◇

◇成功者の行動パターンに共通する「たった2つのこと」◇

その1:「価値の高い物件」の視点を変える。

その2:銀行が好む物件に対し、収益性の判定とリスク診断を行う。

ほんとうに重要なことは結局たった1つしかない

◇限りある現金を有効に使いましょう◇

リタイア戦略1:投下可能資金が1千万円の場合

リタイア戦略2:投下可能資金が2千万円の場合

リタイア戦略3:投下可能資金が5千万円の場合

リタイア戦略4:投下可能資金が不足している場合

高利回りばかり追いかけているとリタイアできない

◇ゆきづまる理由1:融資でゆきづまる◇

ゆきづまり例1 高利回りの築古木造物件、築古軽量鉄骨物件をローンで購入

ゆきづまり例2 区分所有物件をローンで購入した。

◇ゆきづまる理由2:買い急ぎのせいで受け付けてもらえなくなる◇

◇ゆきづまる理由3:細かい物件が増え、取得と維持管理に手間がかかる◇

物件所有にまつわる運営費を理解する

◇運営期間中に発生する経費◇

建物の管理委託

入居者に対する管理委託

管理委託の費用水準

固定資産税、都市計画税

火災保険料

借入金の金利

忘れがちですが重要!修繕費の積立

空室損失

◇運営期間中に発生する経費/まとめ◇

◇物件取得時に発生する経費◇

不動産取得税

不動産登記手数料

保証協会保証料

火災保険、地震保険

不動産仲介手数料

◇表面利回りを手掛かりにお宝物件を探し出すコツとは?◇

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数回にわたり「アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その1」と題してお伝えしております。
皆さんアーリーリタイアされたいですよね。私もです!
それを実現する為に、日々様々な事を考え私なりにお話し出来ればと思います。目次を見ただけでたくさんありますから、楽しみながら読んで頂ければと思います。
今回は、「物件取得時に発生する経費」からスタートです。

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物件取得時に発生する経費

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前回までは物件取得「後」に、得られる賃料の中から支払えばよい費用でした。

不動産投資は「お金でお金を買う」(お金を払ってお金を生む資産を買う)側面がありますので、賃貸不動産取得時に取得税など、1回きりの費用が発生します。以下で説明いたします。

『不動産取得税』

物件取得後6か月後から1年後の間に、都道府県から通知が届きます。納期は都道府県により異なります。

忘れた頃にやってくるので現金を用意しておくことを忘れて慌てないようにしておきましょう。

不動産取得税の税額は、固定資産税評価額の4%です。
平成30年3月末までの時限措置ですが、特例により税率軽減措置があります。
土地及び住宅の場合、固定資産税評価額の3%となっております。

『不動産登記手数料』

不動産の所有権は、国が用意した不動産登記制度のもとで登記を行うことで確定します。
登記を完了させないと、物件売買時には存在に気が付かなかった第三者が所有権などに関し権利を申し立ててくる場合があるのですが、このような場合に対抗できません。

不動産売買を個人間で行っている場合、詐欺目的で二重契約を行われてしまうケースもあります。安心して売買を完了させ、民法や不動産登記上の様々な確認事項を明確に行ってくれる専門家として司法書士の先生がおりますので、あなたが登記制度に詳しくないのであれば司法書士に登記業務を依頼しましょう。士業報酬は司法書士により水準が異なりますが、所有権移転登記、ローンなどの抵当権設定登記の場合、どちらの場合も個別に数万円~十万円程度かかるようです。

銀行によっては銀行指定の司法書士を使ってください、と依頼してくる場合もあります。その場合はその司法書士さんにお願いすることとなります。

『保証協会保証料』

これは、融資実行時の条件として保証協会による保証を付けることを銀行から要求された場合にかかる費用です。借入人の方の属性が良い場合などには要求されない場合もあります。

保証協会を使うと保証人の代わりに保証協会が保証人の役割を担ってくれますので、手数料を求められます。これが保証協会保証料です。

『火災保険、地震保険』

火災保険を建物にかけておき、万一の火災発生で融資対象物件が焼失した場合、銀行は担保として確保してある土地と建物のうち建物を失うこととなります。そこで建物に火災保険をかけ、火災保険に対して銀行が質権を設定します。

これにより火災発生時に借金相当分のお金を火災保険金支払額から強制的に徴収する仕組みになっています。地震保険も仕組みは同じです。

火災保険、地震保険ともに任意加入という立て付けになっている場合が多いのですが、加入していないと融資が実行されない仕組みになっている場合も少なくありません。少なくとも火災保険は加入必須と考えておいてください。

『不動産仲介手数料』

おなじみ仲介手数料です。不動産屋は安全な取引成立のために宅建業法という罰則付きの厳しい法律にのっとって売買当事者間の取引の成立に尽力し、複雑な不動産関係の契約書のとりまとめおよび物件の新所有者が知っておくべき規制、制約などの実地調査を行いこれらを書面にまとめて新所有者に交付、あわせて説明を行います。

不動産業者に支払う仲介手数料は法律で定められており、以下の通りとなっています。
1)物件価格400万円超の場合
  物件価格の3%+6万円+消費税
2)物件価格200万円以下の場合
  物件価格の5%+消費税
3)物件価格が200万円超400万円以下の場合
  物件価格の4%+2万円+消費税

なおこの料率は上限ですので、これを下回る場合もあります。
またこの料率は国内物件を国内居住者に仲介した場合ですので、海外物件の場合や日本の非居住者の場合にはこの上限料率は適用されません。
米国や東南アジアの不動産を仲介している会社が4%以上の料率をとることができる背景となっています。

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表面利回りを手掛かりにお宝物件を探し出すコツとは?

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ふつう、収益物件の物件概要を見ますと、表面利回りが記載されています。

表面利回りは経費などを引く前の満室賃料を物件価格で割ったものです。

ここまでの説明を学んでこられたみなさんであれば、表面利回りから取得経費および運営経費を引いた後の「実質利回り」が簡単に計算することができるようになります。

表面利回りの計算式は、以下の通りです。

表面利回り(%、年率)= 年間家賃収入 ÷ 物件価格 (×100)
※最後に100倍しているのは%表示に換算するためです。

実質利回りを概算するには、表面利回りの式を以下のように変更して求めましょう。

実質利回り(%、年率)= 年間家賃収入の8割 ÷ 物件価格の1.07倍(×100
※物件価格1千万円未満の場合は、1.07のかわりに1.09を使ってください。

実質利回り計算の割り算の左側で「年間家賃収入の8割」と書いていますが、成功している大家さんや不動産セミナーなどで「月家賃の10か月分で実質的な収入と考えて」利回り計算をすべしと説いている方々もいます。1年は12か月ですから、10か月分ということは年間家賃収入の83%に相当します(10÷12=83%)。つまり、考え方は一緒ですね。

対象物件の年収がわかっていれば0.8倍(80%)で見ればよいですし、月賃料が提示されているのならば10倍(10か月分)で概算すればよいでしょう。

以上で実質利回りがわかります。

(計算例)
利回り9%の物件の例で計算してみます。価格5千万円、年間家賃収入450万円。
よく見かける事例です。

表面利回りは: 450 ÷ 5000(×100)=9.0%
実質利回りは:(450×0.8)÷(5000×1.07)(x100)=360÷5,350(x100)=6.72%(年率)

6.72%ということで、9%の4分の3(0.75倍)ほど残りました。
表面利回り9%、経費を考慮しても7%弱残るのですね。

(計算例2)
利回り10.5%の物件の例で計算してみます。価格5千万円、年間家賃収入525万円。
これもよく見かける事例です。

表面利回りは: 525 ÷ 5000(×100)=10.5%
実質利回りは:(525×0.8)÷(5000×1.07)(x100)=420÷5,350(x100)=7.85%(年率)

7.85%ということで、10.5%の4分の3(0.75倍)ほど残りました。

表面利回りに惑わされずに、より現実に近い利回りである実質利回りで投資判断をするように心がけましょう。
投資不動産を紹介している健美家さん、楽待さんほか仲介サイトでは表面利回りが表示されていますから、この利回りを0.75倍して実質利回りはおおよそどのくらいになるのかを把握する癖をつけましょう。

実際にはいまお示しした計算例2つの表面利回りの物件はあたりまえのように毎日出てきます。
時折、この利回り水準を上回るものも出てきます。あっという間に売れてしまいますが。

実質利回りを見極める目を養い、安定的なキャッシュフローを生む不動産投資の世界での資産形成を楽しんでください。

今回で「アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その1」の項が終わりになります。
 
※次回は、「アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その2」がスタート致します。是非お楽しみに!

満室経営研究会
代表 小原毅也
 

前回–第1章–15「アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その1」

「不動産投資の教科書」最初から見たい方はこちら

 

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