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『不動産投資の教科書』第1章-15「アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その1」

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不動産投資の教科書

『不動産投資の教科書』 

-第1章- 15

アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その1

 

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不動産投資の「儲かる物件」とは?

◇「儲かる」の意味は解説本によって異なる◇

1つ目の意味:月々の収入で「儲かる」

2つ目の意味:(すでに儲かっている人が)節税を重視して「儲かる」

3つ目の意味:売却益、転売益で「儲かる」

4つ目の意味:一見儲かっていない物件を儲かる物件に変えて「儲かる」

リタイアしたいあなたに課される制約

◇試算例:キャッシュフロー年間1000万円を狙う場合◇

限りある現金を有効に使う

◇あなたがリタイアできない理由はこれだ◇

理由1:物件規模が小さすぎ

理由2:相手のことを考えてなさすぎ

理由3:高利回りにこだわりすぎ

◇リタイアに成功している不動産投資家の行動パターン◇

◇成功者の行動パターンに共通する「たった2つのこと」◇

その1:「価値の高い物件」の視点を変える。

その2:銀行が好む物件に対し、収益性の判定とリスク診断を行う。

ほんとうに重要なことは結局たった1つしかない

◇限りある現金を有効に使いましょう◇

リタイア戦略1:投下可能資金が1千万円の場合

リタイア戦略2:投下可能資金が2千万円の場合

リタイア戦略3:投下可能資金が5千万円の場合

リタイア戦略4:投下可能資金が不足している場合

高利回りばかり追いかけているとリタイアできない

◇ゆきづまる理由1:融資でゆきづまる◇

ゆきづまり例1 高利回りの築古木造物件、築古軽量鉄骨物件をローンで購入

ゆきづまり例2 区分所有物件をローンで購入した。

◇ゆきづまる理由2:買い急ぎのせいで受け付けてもらえなくなる◇

◇ゆきづまる理由3:細かい物件が増え、取得と維持管理に手間がかかる◇

物件所有にまつわる運営費を理解する

◇運営期間中に発生する経費◇

建物の管理委託

入居者に対する管理委託

管理委託の費用水準

固定資産税、都市計画税

火災保険料

借入金の金利

忘れがちですが重要!修繕費の積立

空室損失

◇運営期間中に発生する経費/まとめ◇

◇物件取得時に発生する経費◇

不動産取得税

不動産登記手数料

保証協会保証料

火災保険、地震保険

不動産仲介手数料

◇表面利回りを手掛かりにお宝物件を探し出すコツとは?◇

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数回にわたり「アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その1」と題してお伝えしております。
皆さんアーリーリタイアされたいですよね。私もです!
それを実現する為に、日々様々な事を考え私なりにお話し出来ればと思います。目次を見ただけでたくさんありますから、楽しみながら読んで頂ければと思います。
今回は、「物件所有にまつわる運営費を理解する」からスタートです。

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物件所有にまつわる運営費を理解する

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さて、ここまでは満室賃料から経費支払と空室を想定してさらにローン返済を考慮した「キャッシュフロー」を基準に、いくらの物件を購入すればいいのかを考えてきました。

実際にかかる経費とは、具体的にどんなものがあるのでしょうか。
ここでは経費について学びましょう。

不動産投資は賃貸不動産という資産を所有して多数の人に貸し出し、賃料を得る事業です。
事業運営上は管理代行業者などに委託することで半自動操縦の状態での運営が可能です。それでも不動産オーナーになるあなたはどのような経費が発生してくるのか事前に理解しておいたほうが良いと思います。

市販本や無料セミナーではこの辺が意図的に?紙面の関係?理由はさておき省略されていることが多いのですが、しっかり理解したうえで収益不動産を購入され、豊かな将来を迎えていただきたいのできちんと説明いたします。

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運営期間中に発生する経費

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まずは、物件取得後の毎月の大家業で発生する経費から。
建物管理、入居者管理を管理会社に任せる場合、管理費がかかります。固定費で徴収しているところもあるようですが、大多数は入ってきた賃料の○○%(平均すると受取賃料の5%程度)という形の歩合で徴収しているところが多いようです。

『建物の管理委託』

建物管理は物件の掃除や見回りにまつわり、発生する費用です。

地域によっては入居者がゴミの日にゴミを物件内の集積所に出しますが、集積所から収集場所へのゴミ出しをしてもらったり、雪国ですと路面の除雪代行などもあります。

青森や北海道の物件で実際に経験した例ですと、豪雪地帯ゆえか敷地内の雪を捨てるのにも料金がかかることがあります。

路上の除雪だけでなく屋根の除雪もあります。雪庇(せっぴ)といいまして、雪が50センチも60センチも屋根に積もりますと雪自体の重みで屋根からずり落ちて来、軒下に雪と氷の塊ができます。これが雪庇です。

雪庇は放置していると大変危険で、直下に歩行者がいる場合や入居者の乗用車に雪庇が落下することがあります。不幸にして雪庇が下の人や車に当たった場合、大家が損害賠償責任を負うこととなります。これを避けるには事前に雪庇は取り除いておかなくてはならず、雪庇除去費用やそもそも雪庇が発生しないように屋根の雪下ろし費用が発生する場合もあります。

豪雪地帯の満室利回りが他の同じ規模の地方都市と比べて2%前後高いのを不思議に思われている方もいるかもしれませんが、この種の費用が保有後に発生するため、価格に織り込まれているのですね。

アパートなどですと物件の前の敷地が砂利敷きの青空駐車場になっている物件もよく見かけます。放置していると雑草が生い茂り、除草作業をきちんとしておかないと物件が荒れてしまい空室増の一因となります。

マンション系一棟物件やオフィスビル、店舗ビルなどを保有される場合、エレベーターや機械式駐車場がついてくることがあります。火災報知機やスプリンクラーなどの消防設備なども維持管理義務があります。これらのメンテナンスも建物管理委託に含まれます。

『入居者に対する管理委託』

入居者に対する管理委託業務ですが、一番重要な業務は家賃の入金管理です。

入居者がまれに振り込みを忘れたり、自動引落の場合に入居者の引落とし口座に残高が不足していたりしますと家賃が未収になりますので、督促の連絡を行います。

長期滞納者に対しては物件所有者と相談の上で強制執行などの手続きの相談や執行業務を行う際の弁護士・司法書士などの士業の紹介なども行います。

住民からお隣さんや物件自体に対する苦情およびご意見を頂戴することもあります。オーナーがいちいち相手をしていると煩雑ですので、入居管理のサービスとして管理業者さんに苦情対応、トラブル対応を扱ってもらいます。

『管理委託の費用水準』

居住系物件、商業系物件にかかわらず、部屋数20室程度の小中規模物件の場合、管理委託は物件管理と入居者管理がセットになっていることが多く、家賃の3%から6%程度です。

日々の入居者業務や物件の維持管理業務は煩わしい業務が多いです。

物件数が増えてくるとオーナーさんおひとりですべて面倒を見るというのも現実的でなく、これを賃料の数%程度で委託できるのはよい仕組みと思います。

なお、大規模物件、エレベータや機械式駐車場、自動警備システムなどの専門設備が物件についている場合、設備ごとに専門の業者に管理を委託します。

それぞれ月に1万円から4万円程度です。複数の業者がおりますから、あなたがオーナーになった後で経費削減をお考えでしたら見積もりを取って低コスト業者に乗り換えることも検討しましょう。

管理会社は主として不動産会社が売買仲介、賃貸仲介を行っている傍らの付随業務として行っていることがほとんどです。

物件購入が決まりましたら、物件周辺の主だった不動産業者を回り、信頼できそうな業者さんに管理を委託しましょう。前オーナーさんが管理業者を利用している場合、新オーナーさんが希望し現管理業者が了承すればそのまま管理を引き継いでもらうことも可能です。

『固定資産税、都市計画税』

毎年かかってくる税金です。固定資産税、都市計画税ともに地方税ですので、納付先は市町村です。東京都の場合は納付先は東京都です。市町村(または東京都)から通知が届きますので、通知書に同封の納付書を使って納付します。

税率は固定資産税が1.4%で都市計画税は地域によりますが最高で0.3%です。

物件取得時に固定資産税評価額という金額の書かれた書面を受領すると思いますが、ここに書かれた評価額に上記税率を掛けた金額が納付金額となります。

『火災保険料』

物件で火災が発生した場合に銀行ローンだけ残ってしまうことを避けるため、火災保険への加入が必要です。融資実行時の条件として加入を定めている場合が大半と思います。こっそり銀行に黙って火災保険を解約してしまうと、火災発生時に家賃の入金がなくなってしまったにもかかわらず借金の返済をし続けなくてはなりません。

地震発生時の建物崩壊リスクを回避するためには地震保険を使うことも可能です。こちらはローン実施時の必須項目ではありませんが、料率自体は高いものではないのでリスクと保証のバランスを考えると加入をお勧めしたいです。

『借入金の金利』

銀行融資を利用して物件を購入しますので、金利の支払いが発生します。
返済の際の元金と合わせて金利を支払うのですが、金利については売上金(賃料収入)から経費として控除することが認められています。

『忘れがちですが重要!修繕費の積立』

建物は風雨にさらされ太陽光を浴び続け、暑さと寒さの温度変化に耐え、降雪地域では凍結や積雪に耐えています。当然ながら時間の経過とともに建物は劣化していきます。目安としては満室賃料の2~3%(新築、築浅の場合)もしくは5~7%(築古の場合)を積み立てておくことをお勧めします。すぐには発生しない費用ですが、10年に1回程度は積み立てたお金で大規模修繕を行いましょう。

ちなみに実際に運営してみるとここまできっちりと積み立てている大家さんは少数派で、保有期間が長期化するにつれて銀行借り入れの残債が減っていきますから、修繕用に追加で借り入れを起こす場合がよくあるようです。

『空室損失』

空室が続きますと、家賃が入ってきません。
出ていくお金ではないので忘れがちですが、本来満室であれば得られるはずの収入を失っているので、目に見えない費用と言えます。

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運営期間中に発生する経費 まとめ

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以上をまとめると、運営経費として保有期間中に発生するものおよび発生しうるものとしては以下のものがあります。
費用の目安(空室損失除く)としては満室時家賃収入の20%程度は見ておいたほうが安全です。わたくしは経験上、これとは別に空室損失を15%程度見ています。
わたくしが先の説明でキャッシュフローを計算した際、満室賃料から経費20%と空室リスク15%をあらかじめ引いておいたのは、これら費用項目を合わせると経験上おおむね20%と15%を見ておけば足りるということを知っていたからです。

  • 管理委託手数料(入居者管理、建物管理)
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 火災保険料
  • 地震保険料
  • 借入金金利
  • 修繕費(積み立て)
  • 空室損失(目に見えない費用)

 
※次回は、「物件取得時に発生する経費」をお伝え致します。是非お楽しみに!

満室経営研究会
代表 小原毅也
 

前回–第1章–14「アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その1」

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