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『不動産投資の教科書』第1章-13「アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その1」

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不動産投資の教科書

『不動産投資の教科書』 

-第1章- 13 アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その1

 

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不動産投資の「儲かる物件」とは?

◇「儲かる」の意味は解説本によって異なる◇

1つ目の意味:月々の収入で「儲かる」

2つ目の意味:(すでに儲かっている人が)節税を重視して「儲かる」

3つ目の意味:売却益、転売益で「儲かる」

4つ目の意味:一見儲かっていない物件を儲かる物件に変えて「儲かる」

リタイアしたいあなたに課される制約

◇試算例:キャッシュフロー年間1000万円を狙う場合◇

限りある現金を有効に使う

◇あなたがリタイアできない理由はこれだ◇

理由1:物件規模が小さすぎ

理由2:相手のことを考えてなさすぎ

理由3:高利回りにこだわりすぎ

◇リタイアに成功している不動産投資家の行動パターン◇

◇成功者の行動パターンに共通する「たった2つのこと」◇

その1:「価値の高い物件」の視点を変える。

その2:銀行が好む物件に対し、収益性の判定とリスク診断を行う。

ほんとうに重要なことは結局たった1つしかない

◇限りある現金を有効に使いましょう◇

リタイア戦略1:投下可能資金が1千万円の場合

リタイア戦略2:投下可能資金が2千万円の場合

リタイア戦略3:投下可能資金が5千万円の場合

リタイア戦略4:投下可能資金が不足している場合

高利回りばかり追いかけているとリタイアできない

◇ゆきづまる理由1:融資でゆきづまる◇

ゆきづまり例1 高利回りの築古木造物件、築古軽量鉄骨物件をローンで購入

ゆきづまり例2 区分所有物件をローンで購入した。

◇ゆきづまる理由2:買い急ぎのせいで受け付けてもらえなくなる◇

◇ゆきづまる理由3:細かい物件が増え、取得と維持管理に手間がかかる◇

物件所有にまつわる運営費を理解する

◇運営期間中に発生する経費◇

建物の管理委託

入居者に対する管理委託

管理委託の費用水準

固定資産税、都市計画税

火災保険料

借入金の金利

忘れがちですが重要!修繕費の積立

空室損失

◇運営期間中に発生する経費/まとめ◇

◇物件取得時に発生する経費◇

不動産取得税

不動産登記手数料

保証協会保証料

火災保険、地震保険

不動産仲介手数料

◇表面利回りを手掛かりにお宝物件を探し出すコツとは?◇

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数回にわたり「アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その1」と題してお伝えしております。
皆さんアーリーリタイアされたいですよね。私もです!
それを実現する為に、日々様々な事を考え私なりにお話し出来ればと思います。目次を見ただけでたくさんありますから、楽しみながら読んで頂ければと思います。
今回は、「リタイアに成功している不動産投資家の行動パターン」からスタートです。

 

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リタイアに成功している不動産投資家の行動パターン

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高利回り物件にこだわると失敗する。競争過多の物件ゾーンに参入してよい物件が見つからない。せっかく見つけても銀行融資がつかないか、融資条件が伸びない。それではせっかくのあなたの貴重な時間を費やしても得られるものは少ないですよね。

気が付いている不動産投資家は上で述べた行動パターンから切り替えて成功しているのです。
成功する不動産投資家の行動パターンとは、以下のようになります。

  1. ある条件に基づいて物件資料を取り寄せる
  2. (判定1)「アーリーリタイア物件」=「価値の高い物件」かどうか、物件資料から簡易判定する。
    ここでいう「アーリーリタイア物件」とは、銀行から見て価値の高い物件を指します。
    実は電卓とネットにつながった環境があれば簡単に判定でき、早ければ10秒、不慣れな人でも1分もかかりません。
  3. (判定2)「アーリーリタイア物件」の収益性を試算し、リスク把握とキャッシュフローを見る。
  4. 判定1、判定2どちらも合格する物件であれば、初めて融資付けに銀行に相談に行く。
    銀行から見て「価値の高い物件」であるので、融資は簡単につく。

これだけなのです。

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成功者の行動パターンに共通する「たった2つのこと」

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『その1:「価値の高い物件」の視点を変える』

自分目線から銀行目線へ、「価値の高い物件」の視点を変えましょう。
成功者の行動パターンを読んでみて、「なるほど!」と思える方は、おそらく今まで物件探しに奔走してご苦労されてきた方だと思います。もう、物件探しで苦労する必要はありません。

成功からほど遠い一般の不動産投資家は、まず自分にとって価値があるかどうかで判断をします。

成功者の物件取得法では、物件の良し悪しはあなたが決めないという点が一番のポイントです。自己資金に限りがある個人の場合、融資無しでアーリーリタイアすることはできません。

ですから発想を転換する必要があるのです。
まず銀行にとって価値があるかどうかを1番目の判定基準とします。

なぜなら、銀行からみて価値の高い物件でないと融資額は伸びませんし融資期間も伸びませんから、結局あなたが苦労して自分の基準でこれは!という物件を探し出しても、融資が伸びないまたは満額つかないので買うことができないのです。

融資が満額つかない物件をさがして貴重な休日や仕事後の深夜の時間を浪費するのはもったいないですよね。その間にも成功者の思考パターンを身につけた人たちが「アーリーリタイア物件」をかっさらっていっているのです。

銀行にとって価値の高い物件を見極める方法はこのテキストでお教えします。

次に行うのは、収益性の評価です。

『その2:銀行が好む物件に対し、収益性の判定とリスク診断を行う』

銀行ローンの借入期間、借入金利をおおまかに想定し、毎月の返済や管理費などの現金流出後の手元に残るキャッシュフローを計算します。空室率を事前に想定、金利上昇時にそなえたリスク分析も行います。

「銀行ローンの借入期間、借入金利をおおまかに想定」というけれど、それってどうやればいいの?

という声が聞こえてきそうですね。

ご存知でしたか?

銀行の実施するローン条件は実はある法則にしたがっており、おおむねどの程度の条件になるかがあらかじめ概算できるのです。

そんなばかな?とお思いの方。
A銀行とB銀行がおり、A銀行だけ突出して好条件の融資を実施していたらどうなると思いますか?

好条件=借入人にとって同じリスクでより多い資金をより長い期間で借りられる、ということなので、もっぱらA銀行にローンが集中します。B銀行も同じ条件に寄せてきます。

B銀行から見てリスクが高すぎる条件と判断すればB銀行は融資基準を緩和しないかもしれません。
経済危機や不況がやってきてローンが焦げ付きはじめますと、信用不安や預金流出を恐れるA銀行は融資条件を厳格化し、結局B銀行と似た条件になります。

このようなやり取りが何十年と繰り返されているので、日本の銀行の融資条件はどうしても似てくるのです。

さらに金融庁検査(旧大蔵省銀行局検査)、日銀検査も定期的に来まして検査を通して担保の適格性や借入人属性の在り方などの与信審査方針および不良債権管理について指導を行います。銀行同士は横で企画部門がつながっており情報交換が活発です。

どうしても条件が似てきてしまいますね。

そういうわけで、事前の自己査定でおおまかな銀行ローンの条件がわかるのです。条件の定め方についてもこのテキストでお教えします。リスク分析についても同様です。

『ほんとうに重要なことは結局たった1つしかない』

(判定1)「アーリーリタイア物件」=「価値の高い物件」かどうか、物件資料から簡易判定する。
(判定2)「アーリーリタイア物件」の収益性を試算し、リスク把握とキャッシュフローを見る。

判定2は判定1と対になるもので、判定1がなくとも皆さんも自己流ですでに取り組んでいる内容ですよね。ですから、判定1を追加し、銀行目線での物件探索に変えることが重要なのです。

件数をこなすと、物件概要が手元に届いて数秒から1分程度で瞬時に判断できるようになります。
数ある物件の中から、2つの判定条件をパスしたものだけを銀行に持っていきます。

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限りある現金を有効に使いましょう

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従いまして、成功者のパターンを踏まえてあなたがリタイアに至る戦略を挙げると、以下の戦略が考えられるのです。

『リタイア戦略1:投下可能資金が1千万円の場合』

投下現金利回り(投下現金に対するキャッシュフローの比率)で100%(年率)を目指せばよいのですが、100%利回りを一気に達成するのは現実的ではないため、段階を踏んで実現します。

  1. 1.5億円で利回り12.0%の物件を購入します。
    購入時費用が1千万円かかりますが、キャッシュフローが年500万円強、得られます。
  2. 2年間キャッシュフローをため、1千万円にします。
  3. 3年目に同じ収益構造の物件(1.5億円利回り12.0%)を購入。
    購入時費用1千万円かかりますが、キャッシュフローは2物件で年間1千万円となります。
    上の手順を繰り返しますと加速度的にキャッシュが増えていきます。

このシナリオに取り組みますと、取り組み開始から3年目には年間1千万円のキャッシュフローを獲得することができます。

『リタイア戦略2:投下可能資金が2千万円の場合』

投下現金利回りで利回り50%(年率)を目指せばよいので、以下の戦略となります。

リタイア戦略1と同じ発想で2物件購入するパターン、または、
(物件価格高騰期などで利回りが下がっている場合は)戦略1のスピードアップ版をとります。

パターン1:リタイア戦略1と同じ発想で2物件購入するパターン

  1. 1.5億円で利回り12.0%の物件を2棟購入します。

このシナリオ(パターン1)に取り組みますと、取り組み開始し物件取得完了後すぐに年1千万円のキャッシュフローを構築できます。3年待たなくてよいです。

パターン1は取り組んでみると銀行融資などで躓く場合があります。物件取得を急ぐ方を銀行が好まないためです。ですので、パターン2のほうが良いかもしれませんね。

パターン2:リタイア戦略1のスピードアップ版(所要期間1年)

  1. 1.8億円で利回り11.0%の物件を1棟購入します。
    諸費用1200万円。初年度キャッシュフローは500万円。
  2. 1年間キャッシュフローをためますと、現金残1300万円となります。
  3. 1.8億円で利回り11.0%の物件を1棟購入します。

このシナリオ(パターン2)に取り組みますと、取り組み開始から1年後には年1千万円のキャッシュフローを構築できます。

『リタイア戦略3:投下可能資金が5千万円の場合』

投下現金利回り20%(年率)を目指せばよく、以下の戦略となります。 考え方はリタイア戦略2(パターン1)と同じですが、もっとスピードが上がります。

  1. 2.0億円で利回り9.5%の物件を3棟購入します。
    諸費用4200万円。

『リタイア戦略4:投下可能資金が不足している場合』

このように、現金で1千万円以上用意できますと、あっという間に引退モードに突入して好きな生き方を追及したり、自分の興味の範囲内で軽く働いてあとはのんびり暮らしたり、家族のために時間を割いてあげたりできるようになるのです。

経済的自由を獲得することで新しい人生を追及できるようになります。余暇の時間がぐっと増加します。

いいですね!そういう方が一人でも多く誕生するお手伝いをしたいです。

一方で、「いきなり現金で1千万円用意しなさいと言われても無理です!できません!」という方もいらっしゃるはず。

大丈夫です。資金300万から500万円を用意できる方であれば、投下現金利回り20%の収益不動産に投資するという選択肢があります。

物件数が限られるのと、一般の不動産会社が扱っていない「沈黙の成長市場」の不動産投資であるため、ほとんど知られていない分野です。当然、法律違反の心配もありません。運営も全委託可能ですからお勤めの傍らオーナーになることが可能です。

私どもはこの分野における物件開発と管理のフロントランナーであるため、現在も一部のお知り合い経由で紹介を頂いた投資家の皆さま限定でご案内をしています。

知っておいて損はありません。
こちらについては章を改めてご説明いたします。

 

※次回は、「高利回りばかり追いかけているとリタイアできない」をお伝え致します。
是非お楽しみに!

満室経営研究会
代表 小原毅也

 

前回–第1章–12「アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その1」

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