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『不動産投資の教科書』–第1章–11「アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その1」

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不動産投資の教科書

『不動産投資の教科書』 

-第1章- 11 アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その1

 

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不動産投資の「儲かる物件」とは?

◇「儲かる」の意味は解説本によって異なる◇

1つ目の意味:月々の収入で「儲かる」

2つ目の意味:(すでに儲かっている人が)節税を重視して「儲かる」

3つ目の意味:売却益、転売益で「儲かる」

4つ目の意味:一見儲かっていない物件を儲かる物件に変えて「儲かる」

リタイアしたいあなたに課される制約

◇試算例:キャッシュフロー年間1000万円を狙う場合◇

限りある現金を有効に使う

◇あなたがリタイアできない理由はこれだ◇

理由1:物件規模が小さすぎ

理由2:相手のことを考えてなさすぎ

理由3:高利回りにこだわりすぎ

◇リタイアに成功している不動産投資家の行動パターン◇

◇成功者の行動パターンに共通する「たった2つのこと」◇

その1:「価値の高い物件」の視点を変える。

その2:銀行が好む物件に対し、収益性の判定とリスク診断を行う。

ほんとうに重要なことは結局たった1つしかない

◇限りある現金を有効に使いましょう◇

リタイア戦略1:投下可能資金が1千万円の場合

リタイア戦略2:投下可能資金が2千万円の場合

リタイア戦略3:投下可能資金が5千万円の場合

リタイア戦略4:投下可能資金が不足している場合

高利回りばかり追いかけているとリタイアできない

◇ゆきづまる理由1:融資でゆきづまる◇

ゆきづまり例1 高利回りの築古木造物件、築古軽量鉄骨物件をローンで購入

ゆきづまり例2 区分所有物件をローンで購入した。

◇ゆきづまる理由2:買い急ぎのせいで受け付けてもらえなくなる◇

◇ゆきづまる理由3:細かい物件が増え、取得と維持管理に手間がかかる◇

物件所有にまつわる運営費を理解する

◇運営期間中に発生する経費◇

建物の管理委託

入居者に対する管理委託

管理委託の費用水準

固定資産税、都市計画税

火災保険料

借入金の金利

忘れがちですが重要!修繕費の積立

空室損失

◇運営期間中に発生する経費/まとめ◇

◇物件取得時に発生する経費◇

不動産取得税

不動産登記手数料

保証協会保証料

火災保険、地震保険

不動産仲介手数料

◇表面利回りを手掛かりにお宝物件を探し出すコツとは?◇

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今回から数回にわたり「アーリーリタイアのための戦略と利回りとは?その1」と題してお伝えして参ります。
皆さんアーリーリタイアされたいですよね。私もです!
それを実現する為に、日々様々な事を考え私なりにお話し出来ればと思います。目次を見ただけでたくさんありますから、楽しみながら読んで頂ければと思います。

 

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不動産投資の「儲かる物件」とは?

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不動産投資で儲かる物件を所有して勤め人生活から卒業するための戦略について考えます。
定年退職などではなく、思い立って間もなく、人生の早い時期に引退できる経済状態をつくるのでアーリー(early- 早期にの意味の英語)・リタイアといいます。
所得水準を向上させたあとも、社会とのつながりを保ちたいなどの理由で働き続ける方もいらっしゃいます。この方たちであればアーリーリタイアしようと思えばできる層ですので、セミ(semi- ~に準じた状態の意味の英語)・リタイアと言います。

アーリー・リタイアまたはセミ・リタイアをいつでも迎えられるようにするには、どうすればいいのでしょうか。

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儲かる」の意味は解説本によって異なる

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その前に気を付けてほしいことがあります。
いろんな投資本や投資ブログなどで著者の方たちが「儲かる」と言っていると思うのですが、著者毎に「儲かる」の意味が違うということです。
わたくし不動産投資初心者だった2000年ころ、不動産投資に関するいろんな書籍を読みました。いまほど種類も多くはなかったのですが、著者の皆さんがいろんな意味で「儲かる、儲かる」と書いており、混乱したのを覚えています。一言に「儲かる」と言っても、いろいろな儲かり方がありまして、たとえば以下のような儲け方があります。

初心者向けなのは1つ目の「儲かる」ですね。確実性が高いです。
個人ですでに最高税率を課税されている方(所得の半分以上が税金や社会保険料、年金などに消えていく方)は、2つ目の「儲かる」のほうが良いでしょう。
3つ目、4つ目はセミプロまたはセミプロを指向される方向けです。初めて取り組む場合には知らないことだらけで苦労されると思いますので、あまりお勧めしません。低コストで一緒に取り組んでくれる業者さんがいると安心ですが、そういう業者さんはほとんどいません。なぜなら、業者さんが自ら取り組んでいるからです。

意味1:月々の収入が増加するので「儲かる」
意味2:(すでに儲かっている人が)節税を重視して「儲かる」(納税額が減り、手元現金が増える)
意味3:売却益、転売益で「儲かる」
意味4:一見儲かっていない物件を儲かる物件に変えて「儲かる」

『1つ目の意味:月々の収入で「儲かる」』

初心者、中級者、上級者すべての人向けです。もっとも一般的な儲け方です。
物件の投資利回りから判断して購入を決定します。

利点:毎月の収入増につながる。
弱点:景気の良いときは物件価格が上昇し、賃料はあまり変わらないので物件の利回りが下がって儲かる物件が減る。
対処法:業者の言っていることに振り回されない。

他の投資家が気づいていないお買い得物件の情報が入ってくるよう、不動産業者とのコミュニケーションを欠かさない。

物件情報などのメールマガジンや無料セミナーには積極的に出席するようにしましょう。あなたの顔を覚えてもらえるようになると、自然と未公開物件や優良物件を意の一番に紹介してもらえるようになるものです。
加えて、投資家側は(確実に買えそうだなという印象を持ってもらえるように)属性をよくすることに努めることで成功の確率が上がります。

『2つ目の意味:(すでに儲かっている人が)節税を重視して「儲かる」』

中級・上級者向けの手法です。
またはすでに税率が高くなっている人向けです。

例えば最高税率を払っている個人の方や、法人税額が毎年膨らみすぎてお困りの会社さんなどですね。
「なぜ不動産投資は儲かるのか」のパートでも簡単に触れましたが、国(国税庁)が認めた手法の範囲内であれば不動産事業にかかわる各種経費や、現金流出を伴わないけれど経費として扱うことのできる「減価償却費」など、税務署に申告する事業所得(正確には課税所得)を圧縮することが認められています。圧縮できると国家に収める税金が減りますから、見方を変えるとどのみち払うことになっていた税金の一部を使って資産形成することができます。

対象物件としては築古の中古物件がおすすめです。木造・軽量鉄骨であれば築22年以上、重量鉄骨であれば築34年以上、鉄筋コンクリート造であれば47年(居住用物件の場合)または50年(商業物件の場合)

『3つ目の意味:売却益、転売益で「儲かる」』

中級・上級者向けの手法です。

1つ目の意味、2つ目の意味での「儲かる」状態から売却に至り3つ目の「儲かる」状態に至ることが多いので、初心者の方は頭の片隅に置いておくぐらいでよいでしょう。
例えば、このような分野に取り組んでいる方がいらっしゃるようです。

例1)相続の共有持分物件の購入(全員の同意が必要なので時間がかかり、売りそびれて値段が下がりがち)
例2)任意売却物件の購入(借金が返せないなどの理由で融資行と打ち合わせの上売却。相場よりは下がりがち)
例3)競売物件の購入(裁判所にて)
例4)現金化を急いでいる人からの購入

世の中には不動産の買取業者という方々がおりまして、過去の取引事例データ及び経験から、確実に売れそうな価格帯をはじき出し、売却に成功した場合の彼らの利益分(一般に10%~30%と言われています)を差し引いた金額で買い取ってくれるサービスを展開しています。急いで現金化を考えている方は検討するとよいでしょう。

もしあなたが待つことのできる人であれば、買取業者に買い取らせる必要はありません。売りの宅建業者さんとコミュニケーションをとりつつ、気長に買い手が来るのを待ちましょう。提示価格が市場実勢より大幅に高ければ買い手はつきませんから、宅建業者さんに市場実勢を確認することをお忘れなく。

ほかにも幾通りかありますが、いずれにせよそれぞれ特殊な状況下、相場より安く仕入れて相場並みの価格で売ることで利益を得ます。保有期間が短めになることが多く、手っ取り早く儲けられるので人気があります。その分競争は激しいです。

『4つ目の意味:一見儲かっていない物件を儲かる物件に変えて「儲かる」』

上級者向けです。
初心者の方でもプロの業者さんと提携して取り組む方法はありますが、1つ目の「儲かる」で経験を積んでからでも遅くはないでしょう。

空室だらけのアパート、三点ユニットバスの狭小ワンルーム、心理的瑕疵物件、もう何年も人が住んでいない築古戸建て住居などなど、一見儲からなそうな物件に手を加えて儲かる物件にする手法です。

ここでは、「儲かり方1:月々の収入が増加するので「儲かる」」の意味で儲かる物件を探していきましょう。
他の儲け方は、この儲け方が身についてからでも遅くありません。

 

※次回は、「リタイアしたいあなたに課される制約」をお伝え致します。
是非お楽しみに!

満室経営研究会
代表 小原毅也

 

前回–第1章–10「セミリタイアへの道2-2」

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