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『不動産投資の教科書』–第1章–8「お金の仕組みを知る」

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不動産投資の教科書
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『不動産投資の教科書』 

-第1章- 8 お金の仕組みを知る

 

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   お金の仕組みを知る

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不動産投資に取り組むにあたって、重要な2つの単語を覚えましょう。
1つは「キャッシュフロー」。
もう1つは「レバレッジ」です。

この2つの単語の意味を理解し、使いこなすことを通じ、あなたはより確実に家賃収入を確保し資産拡大速度を上げていくことが可能となるのです。

私も新卒社会人として銀行に入社するまでは、この言葉を聞いたことがありませんでした。
意味も知りませんでしたし理解もしておりませんでした。

キャッシュフローとレバレッジ。
この2つの言葉はお金持ちになるためには欠かせない言葉です。

 

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  重要単語1:キャッシュフローとは?

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キャッシュフローとはもともと英語の単語で、アルファベットで書くとcashflowです。
cashはお金(現金)、flowは水や空気などの流れを意味します。cashとflowを接続して1つにし、キャッシュフローという単語ができています。

キャッシュフローはお金(現金)の流れの意味でつかわれます。不動産賃貸業を営む大家さんや企業がビジネス活動を行うことで実際に得られた現金収入から外部への現金支出を差し引いて、手元に残る資金の流れが事業活動上重要であることから着目されるようになりました。

現金が枯渇しますと企業は倒産し、個人の大家さんも破産ということになってしまいます。
手元に現金がいくら残るか、毎月、毎年手元にいくらの現金が残るかを意味します。

物件を取得しますとキャッシュが出ていきます。大部分は借入(キャッシュイン)で賄いますが、多くの場合自己資金負担部分と取引手数料部分は手持ち現金から捻出しますから、差額分はキャッシュアウトと呼ばれ、出ていきます。

不動産のキャッシュフローと言えばまず第一には家賃収入でしょう。

保有期間中は入居率が極端に悪化しない限り、毎月現金にてあなたの銀行口座に家賃が振り込まれてきますから、毎月安定したキャッシュフローを得ることができます。

あなたがお金持ちになるためには給与所得だけに依存せず、このような毎月安定した収入源を確保する必要があります。不動産投資以外の投資でこのような安定したキャッシュフローが得られる投資手法はなかなかありません。

あなたの手元に安定的に現金が振り込まれてくると、次第に現金残高が増えていきます。

貯まったお金で何か消費をすればそこでお金は無くなってしまいますが、貯まったお金を原資に新しい不動産へと再投資することであなたのキャッシュフローはますます増加していきます。

仮に月賃料が10万円、年間賃料が120万円の物件があったとします。購入価格が高すぎない限り、ローンを使っても手元に5万円程度は残ります。年間で60万円です。あなたのお給料と合わせれば1年で100万円をためることなど造作もないことのように思えてくることでしょう。

最初の物件は小規模なものでかまいません。

増加したキャッシュフローを浪費せず、次の投資物件へと再投資することで毎月得られるキャッシュフローは雪だるま式に増えていきます。雪だるま式に増えていくキャッシュフローを見ているうちに、あなたのもとへと銀行側から「お金を借りてください」と頼みに来るようになりますよ。物件を買うのがドンドン楽になっていきます。
家賃収入を再投資することでお金がお金を生む、雪だるま式の好循環が生まれる。
これがキャッシュフローの持つ力です。

 

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  重要単語2:レバレッジとは?

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日本では理科の授業で習いますが、「梃子(てこ)の原理」と言います。
小さな力で大きなものを動かす原理です。

投資の世界でレバレッジという場合、少額の自己資金で多額のお金を動かすことを指します。
「レバレッジを効かせる」などと表現します。

金融機関は不動産に対する融資は積極的に行ってくれます。
金融機関から融資を受けて大きな物件を購入すると、少額の自己資金で巨額の物件を購入することができ、大きな収益を手にすることができるのです。

例えば、あなたがいま自己資金として500万円の現金を持っているとしましょう。

その500万円で利回り12%のちいさな中古のワンルームマンションを買ったとしますと、年収は500×12%=60万円、毎月の収入増は5万円にとどまります。

頭金500万円で利回り12%の収益不動産を1億円払って購入したとしましょう。残額は銀行から資金を借り入れて用立てます。年間の家賃収入は、1億円×12%=1200万円。毎月の家賃収入は100万円です。あなたは500万円払っただけで毎月100万円収入を増やす機会を得たというわけです。もちろんそこからローンの返済を行う必要はありますが、それでも手元に残る収入は毎月5万円よりはずっと多く、毎月数十万円台になるのです。

このように、同じ500万円の現金を使った場合でも、レバレッジを効かせた場合と効かせなかった場合とでは収益性がけた違いに異なってくるのです。

 

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  レバレッジは正しく使うことが大切!

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この例のように、レバレッジがあなたにとってプラスに働いた場合、あなたの資産はものすごいスピードで増えていきますので、一気に資産を拡大することができます。

逆の場合もあるので注意が必要です。
逆の場合というのは、レバレッジを効かせて大きな物件を買ったものの、その物件から得られるキャッシュフローがマイナスになってしまう(賃料収入よりも経費や返済が多い状態)場合です。不動産投資は収益性の変動が少ないのであまり心配はいらないのですが、物件取得時にあまりに低い利回り(例えば表面利回りで3%~5%)のものを購入してレバレッジを効かせてしまうと、取得後に苦労することになります。

 

※次回は、「セミリタイアへの道」をお伝え致します。
是非お楽しみに!

満室経営研究会
代表 小原毅也

 

前回–第1章–7「なぜ不動産投資は儲かるのか?儲かる理由8」

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