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『不動産投資の教科書』–第1章–7「なぜ不動産投資は儲かるのか?」

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不動産投資の教科書
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『不動産投資の教科書』 

-第1章- 7 不動産投資家の秘密

 

皆さんは、「なぜ不動産投資は儲かるのか?」とお考えでしょうか?
その「不動産投資家の秘密」の儲かる理由をこれから3回に分けて分かりやすくご説明して参ります。
前回に引き続き今回は、この節「儲かる理由」の最後でございます。

 

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<目次>

なぜ不動産投資は儲かるのか?

儲かる理由1 再現性の高い手法であるから

儲かる理由2 ローリスク・ミドルリターンの手法であるから

儲かる理由3 ローリスクなのにハイリターンになる場合があるから

儲かる理由4 FXや株と異なり、慌てて損切り売却する必要がない

儲かる理由5 素人が他人のお金で儲けられる数少ない投資分野だから

儲かる理由6 収入金額と資産総額が雪だるま式に増加していくから

儲かる理由7 家賃収入という、給与以外の収入源が得られるから

儲かる理由8 国が認めた節税手段として税金の節約にも有効だから

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儲かる理由8 収入金額と資産総額が雪だるま式に増加していくから

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不動産投資、つまり不動産賃貸事業を始めますと、いろいろな節税手段を活用できるようになります。
節税とは法律や国税庁に認めてもらった範囲内で納税額を減らす手法のことです。
通常、勤め人の方には税金を節約する手段はほとんどありません。

個人の方に許された税金の節約手段としては、有名なところでは医療費控除や生命保険料控除などでしょうか?
不動産投資を始めますと、事業推進に必要な各種費用を経費として申請することが国の制度として認められており、納税額を定めるための金額である課税所得(かぜいしょとく)を圧縮することができます。

個人で取り組まれている方は「個人事業主」という扱いになり、経費申請ができるようになります。個人事業主は申告の方法により青色事業主と白色事業主に分かれます。青色事業主のほうが様々な控除方法が認められています。法人のほうは法人所得に対する各種控除が認められています。

計算した課税所得が一時的にマイナス(赤字)になる場合もあります。この場合は個人であれば無税になりますし、法人ですと固定割という数万円の定額法人税以外は所得への課税は起こりません。
また、赤字の残額は翌年以降の決算に繰り越すことができるので、翌年黒字で納税額が増えそうという場合に前年までの赤字と相殺することも認められています。これによりますます納税額が減ります。個人事業主(青色)の場合は赤字の繰り越しは3年まで認められていますし、法人の場合は9年(9期)まで認められています。

課税所得とは総収入から国が認めた各種の控除や経費を差し引いた金額のことです。税率が変わらないとしても、課税所得の総額を減らすことができますから、納税額もそれに比例して減少します。課税所得を減らすと、これは特に個人の方に顕著なのですが、税率自体も下がります。すると納税額はもっと下がります。

赤字というとお金が減っていると感じてしまうかもしれませんが、不動産投資ではお金が減らない赤字があるのです。
一番有名な、そして世の中の資産家たちがこっそり不動産投資を繰り返し行ている理由の一つがこの点です。
不動産とは土地の上にある建物を土地とセットで(借地権上の土地の場合は借地権とセットで)購入するわけですが
建物部分は毎年価値が下がりますから、国が定めたルールに従って建物部分の価値が減った分を所得金額から引いてよいことが認められているのです。

これを、減価償却(げんかしょうきゃく。英語でdepreciation)と言います。

全額自己資金で不動産を買った場合、減価する建物代まで含めてぜんぶ自分でお金を出していますから、自分のお金が減っていくような印象をお持ちになる方がいるかもしれませんね。

不動産投資の場合、半額~9割は銀行融資(つまり他人様の資金)で賄うので、ここに富を生み出すマジックが存在しています。減価償却で経費として申請する建物減価分の大部分が他人様の資金で購入したことによって発生しているにもかかわらず、あなたの決算や税務申告の際にはあなたが税務署に申告する所得を減らすために使ってよいというルールになっているのです!建物だけでなく、エレベーターや機械式駐車場などの建物付随設備も同じように減価償却によって経費計上してよいと認められています。

また、事業のために使う各種費用、例えば車両費、燃料費、飲食費、調査費などなど、事業のために使っていますときちんと示すことができるものであれば、経費として申請でき、課税所得の圧縮に使うことができるのです!

先ほどから節税節税と連呼していますが、節税すると何が良いのでしょうか?

例えば、個人で税率50%の人であれば、税前所得から支払っているのと同じことになりますから、事業関連支出に関しては1万円のものを実質5千円の支払いで済ませることができます。差額の5千円は領収証をとっておき、決算時や納税時の書類に経費として申請しますと、支出分の1万円分、税前の所得から計算上減らすことができます。

申告しないで税後の現金から支払う場合であればそのまま1万円支払っておしまい、ですが、税前に1万円支払うと課税所得が1万円減りますから、納税額はその50%分の5千円減少します。

このように、税率50%の方であれば5割引き、税率30%の方であれば3割引きとなりますから、その分納税額(現金流出額)が減り、減った分をためて再び新しい物件を購入するということが可能となるわけです。

ここまで読んでいただければ、節税とは国から補助金をもらいながら事業をしているようなもの、ということがお分かりいただけると思います。成功する確率がますます高まるというものです。

個人事業主および法人事業主向けの、課税所得の圧縮のために認められている手法は、詳しいことは国税庁のホームページ内に「タックスアンサー」がありますのでご覧ください。

節税に似た言葉として「脱税」がありますが、脱税はいけません。法に反して税を逃れる行為だからです。
決して取り組んではいけません。
これに対して節税とは、法に従って(法律で認められた範囲で)納税額を減らしてもらう行為です。
進んで取り組みましょう。

違いがよくわからない人はいないと思いますが、不安な場合はその都度税務署もしくはお近くの税理士先生に相談しましょう。地元の青色申告会という中小事業主が適切な納税を行うための団体がありますが、青色申告会でも年に2~3度、無料税務相談を行っていますから活用してもよいでしょう。

この節のまとめ
不動産投資が儲かる主な理由9つ
儲かる理由1 再現性の高い手法であるから
儲かる理由2 ローリスク・ミドルリターンの手法であるから
儲かる理由3 ローリスクなのにハイリターンになる場合があるから
儲かる理由4 FXや株と異なり、慌てて損切り売却する必要がない
儲かる理由5 素人が他人のお金で儲けられる数少ない投資分野だから
儲かる理由6 収入金額と資産総額が雪だるま式に増加していくから
儲かる理由7 家賃収入という、給与以外の収入源が得られるから
儲かる理由8 国が認めた節税手段として税金の節約にも有効だから

 

※次回は、「お金の仕組みを知る」をお伝え致します。
是非お楽しみに!

満室経営研究会
代表 小原毅也

 

前回–第1章–6「なぜ不動産投資は儲かるのか?儲かる理由6~7」

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