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『不動産投資の教科書』–第1章–5「なぜ不動産投資は儲かるのか?」

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不動産投資の教科書
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『不動産投資の教科書』 

-第1章- 5 不動産投資家の秘密

 

皆さんは、「なぜ不動産投資は儲かるのか?」とお考えでしょうか?
その「不動産投資家の秘密」の儲かる理由をこれから3回に分けて分かりやすくご説明して参ります。
前回に引き続き今回は、その2回目でございます。

 

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<目次>

なぜ不動産投資は儲かるのか?

儲かる理由1 再現性の高い手法であるから

儲かる理由2 ローリスク・ミドルリターンの手法であるから

儲かる理由3 ローリスクなのにハイリターンになる場合があるから

儲かる理由4 FXや株と異なり、慌てて損切り売却する必要がない

儲かる理由5 素人が他人のお金で儲けられる数少ない投資分野だから

儲かる理由6 収入金額と資産総額が雪だるま式に増加していくから

儲かる理由7 家賃収入という、給与以外の収入源が得られるから

儲かる理由8 国が認めた節税手段として税金の節約にも有効だから

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儲かる理由3 ローリスクなのにハイリターンになる場合があるから

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この文章を書いているわたくしも先日保有物件を1棟売却しましたが、所有期間の賃料利回りは10.5%、売却時に売却益が出まして税理士に計算してもらったところ税引き後利回りがなんと年率28%もありました。
賃料収入を含まない、売却益だけでこれだけあるのです。
年率28%というのは、1年につき28%ということです。
今回売却した物件の保有期間は4年強ですので28%の利回りが4年続いたということです。
これに賃料利回りが毎年10.5%ございましたから、単純に足し合わせると年率38.5%の利回りを得ました。

想像してみてください。

あなたが自己資金を300万円持っていて、年率38.5%で4年間運用できたら4年後にはいくらになっているでしょうか?

電卓で簡単に計算できます。

1年後の金額は
300x38.5%(もうけ)+300(元金)=415.5万円
2年後の金額は
415.5x38.5%(もうけ)+415.5万円=575.4675万円
3年後の金額は
575.4x38.5%(もうけ)+575.4万円=796.929万円
4年後の金額は
796.9x38.5%(もうけ)+796.9万円=1103.7065万円

不動産価格が上昇したため、このようなローリスク・ハイリターン投資が実現したのですが不動産投資ではよくこのようなことが起こります。

じつはわたくしの場合、すでに不動産投資歴が長いので、元金も十分増えており、1回300万円という投資はめったにいたしません。
1桁上の投資金額です。
これに銀行融資を組み合わせて億越えの物件を取得し、育てています。
そんなわたくしでもはじめは自己資金250万円から始めたのです。

 

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儲かる理由4 FXや株と異なり、慌てて損切り売却する必要がない

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「そんなこと言ったって、不動産価格が上がったからでしょう?不動産価格が下がったら、売却損になるんじゃないの?」

はい、おっしゃる通りですね。

しかし不動産はFXや株などの紙きれに記載された資産と異なり、頻繁に売り買いする必要はないのです。

例えばFXや株の信用取引、商品先物取引などのように、一日から数日間で数千万の利益などは不動産取引では期待ができません。
その代わり、この種の高利回り取引では損失を被るリスクも高く、一晩寝て起きたら突然の経済危機で含み損拡大で追加証拠金を求められ、支払うことができずに破産、家族もばらばらに・・・などということが起こります。

保有期間中は賃料が入ってきます。
物件取得の際に銀行融資を活用して借金があったとしても、借入金の返済は入居者の賃料を充てることができます。
ですから、短期的な理由で不動産市況が悪化していたとしても、その期間はゆったりと構えて賃料を得ながら市況が回復するのを待てばよいのです。
物件を保有し、これを貸し出し賃料を得ながら、ゆっくりとしかし確実に資産家・お金持ちへの道を歩むことができる。
若い方もご年配の方も、老若男女等しく取り組むことができる。しかも片手間で取り組むことができる。

これぞ、不動産投資の醍醐味です。

 

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儲かる理由5 素人が他人のお金で儲けられる数少ない投資分野だから

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「他人のお金」と書くと「えっ!?」と思われるかもしれませんね。
ここでいう「他人のお金」とは、自己資金以外にも銀行融資を受けて不動産投資ができるという意味です。

少ない場合で自己資金は物件価格の1割程度から取り組みができます。
自己資金で300万円あれば、3千万円程度の収益不動産が手に入るのです。

自己資金300万円だけで利回り10%(年率)を達成しても、年収は1年で30万円(月2万5千円)しか増えません。
しかし、自己資金300万円、銀行融資2700万円で3000万円の収益不動産を購入し、この物件の利回りが10%としますと、年収は1年で300万円(月25万円)増えますよね。

この、自己資金と銀行融資を組み合わせることで、自己資金だけでは取り組みができなかった大きなリターンを得る手法を英語で「レバレッジ(leveraged effect)」と言います。

日本語では「レバレッジ」または「梃子(てこ)の原理」と呼ばれています。

学校の理科で習うと思いますが、小さな力でも、長い棒と支えとなる小石を使えば大きな重い荷物を動かすことができますよね。これが「梃子の原理」です。

投資の世界では、梃子の原理を以下のようにたとえて使っています。

【理科の梃子の原理】 ⇒ 《投資の梃子の原理》

【少額の自己資金】  ⇒ 《小さな力》

【銀行融資】     ⇒ 《長い棒(と支えとなる小石)》

この組み合わせて、小さな力を大きな力に変えて、

【大きな重い荷物】    ⇒ 《大型の収益不動産物件》

を手に入れられるのです。

銀行融資は、事業融資のプロである銀行および銀行員の方から『事業』として認められていることを意味しています。
銀行側からしても、不動産賃貸事業者への融資は焦げ付きリスクが小さいことを長年の事業経験を通じてご存知ですので、積極的に融資してくださるわけです。

素人であっても基本的な事柄だけ学んでしまえば、容易に開始することができる点も魅力的な点です。
また、プロの不動産業者と組むことで、運営を半自動化することも可能です。

個人で不動産を取得し個人事業主として不動産賃貸業を開業することもできますし、法人を設立して会社社長という社会的地位まで手に入れてしまうことも可能です。

※次回は、「儲かる理由6 収入金額と資産総額が雪だるま式に増加していくから」よりお伝え致します。
是非お楽しみに!

満室経営研究会
代表 小原毅也

 

前回–第1章–4「なぜ不動産投資は儲かるのか?儲かる理由1~3」

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不動産投資戦略コラムはこちら

 

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